Тема 4. Общая характеристика системы управления ЖКХ на муниципальном уровне

РАЗДЕЛ 2. Экономика ЖКХ

В состав ЖКК входят предприятия и организации вне зависимости от форм собственно-сти, ведомственной принадлежности, любых организационно-правовых форм хозяйствова-ния, осуществляющие различные виды производственно-хозяйственной деятельности, на-правленные на жизнеобеспечение муниципального образования через предоставление необ-ходимых ЖКУ. Объектами ЖКК являются здания, инженерные коммуникации, сооружения и технологические звенья производственного цикла (жилищный и нежилой фонд и объекты инженерной инфраструктуры; объекты водоснабжения и водоотведения, тепло-, электро-, газоснабжение, инженерные сети и т. д.).

Особенности ЖКК обусловлены его социальной и экономической значимостью, а также сложной системой взаимосвязей хозяйствующих субъектов и потребителей услуг, в первую очередь населения.

Социальная значимость ЖКК состоит в создании необходимых условий для комфортно-го и безопасного проживания граждан на территории города [в здоровом доме].

Экономическая значимость ЖКК определяется постоянным потребительским спросом на работы и услуги и высоким потенциалом для развития частного бизнеса.

ЖКК представляет собой сложную системы социально-экономических отношений, ин-тересов и взаимодействия органов государственной власти и местного самоуправления, пред-приятий и организаций, бизнеса и населения, как потребителя ЖКУ .

ЖКК включает в себя широкий круг деятельности по управлению многоотраслевым муниципальным хозяйством и разделяется на три сектора. Первый - жилищный комплекс, це-ли и задачи которого состоят в обеспечении нормальной эксплуатации объектов жилой и не-жилой недвижимости (бытовое обслуживание, торговые и офисные здания, сфера досуга, об-разовательные учреждения, культурно-просветительные и учреждения здравоохранения и др.). Второй - коммунальный комплекс, осуществляющий производство и поставку необходи-мых ресурсов (воды, тепла, электроэнергии, газа) для обеспечения комфортных условий про-живания. Третий - комплекс благоустройства, осуществляющий все виды работ по обеспече-нию необходимого уровня благоустройства окружающей городской среды (строительство и содержание городских магистралей и мостов, озеленение, садово-парковое обслуживание, санитарная уборка, рекреация и т. п.) и оказание специальных услуг (ритуальное обслужи-вание населения).

С позицией создания конкурентной среды, жилищный комплекс является наиболее привлекательным, хотя развитие конкуренции сдерживается существующей структурой управле-ния жилищным фондом.

Коммунальный комплекс характеризуется монопольным положением большинства предприятий на локальных рынках, как правило, в пределах муниципальных образований, что обусловлено технологическими особенностями и условиями формирования систем жизнео-беспечения территорий, связанными с сетевой поставкой ресурсов. Вместе с тем, в сфере ес-тественных монополий имеются определенные возможности для формирования конкретной среды на отдельных технологических сегментах производства и предоставления соответству-ющих коммунальных услуг (ремонт оборудования и объектов, закупка материалов и топлива и т. д.) на основе конкурсного привлечения организаций-исполнителей различных организа-ционно-правовых форм хозяйствования.

В комплексе благоустройства сочетаются элементы потенциально монопольных и потен-циально конкурентных секторов (санитарная уборка, сбор и утилизация бытовых отходов, озеленение, благоустройство)

Управление жилищным фондом и системами его жизнеобеспечения, согласно действую-щему законодательству, находятся в ведении органов местного самоуправления.

При разработке стратегии развития ЖКК города следует учитывать взаимосвязанную си-стему целей, задач и их распределение между различными структурными элементами, кото-рые находятся в определённых связях и отношениях между собой.

Основную цель функционирования ЖКК можно сформулировать, как обеспечение эффек-тивного, механизма устойчивого и надежного функционирования систем жизнеобеспечения населения, повышение качества жилищно-коммунальных услуг в сочетании с оптимизацией затрат и обеспечением социальной защиты населения.

Достижение этой цели базируется на следующих принципах:

• обеспечение качества принятия решений с минимальным значением рисков по предос-тавлению ЖКУ населению;
• предоставление качественных ЖКУ населению — как главного заказчика и потребителя через систему договорных отношений;
• формирование программ социальной защиты интересов населения по предоставлению льгот и субсидий в соответствии с установленным порядком;
• применение принципов государственно-частного партнерства (концессия) по управлению рисками между управляющими жилищными организациями, поставщиками ЖКУ и муни-ципальными органами власти в целях повышения эффективности их деятельности;
• демонополизация предприятий ЖКХ и создание условий для развития конкурентных от-ношений;
• обеспечение прозрачности и контролируемости финансовых потоков в управлении жи-лищными организациями и предприятиями-поставщиками ЖКУ и др.

Задачами системы управления в жилищном и коммунальном комплексах муниципально-го образования являются:

• планирование и выполнение комплекса мероприятий по обеспечению установленных стандартов эксплуатации и содержания объектов и качества жилищно-коммунального об-служивания;
• разработка и утверждение тарифов на отдельные виды жилищно-коммунальных услуг;
• определение стратегии и программ реформирования ЖКХ ;
• формирование конкурентной среды в жилищно-коммунальном секторе, в том числе на ос-нове разделения функций и системы договорных отношений среди управляющих жилищ-ных организаций и исполнителей услуг;
• создание благоприятных организационно-экономических и правовых условий для разви-тия самоуправления граждан и эффективного функционирования товариществ собствен-ников жилья и регистрации объектов кондоминиума в качестве единого комплекса недви-жимого имущества, включая земельные участки;
• организация центра жилищных субсидий с учетом прогнозируемого увеличения количест-ва граждан, обращающихся за субсидиями в процессе реформирования ЖКК;
• участие в разработке программ обновления территорий сложившейся застройки, в том числе реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда для обеспечения безопас-ных и функционально целесообразных условий проживания людей в здоровом доме.

Количественная оценка достижения степени реализации поставленных целей и задач комплекса благоустройства определяется через нормативы или стандарты, с применением со-ответствующих методов по оценке технического состояния дорожных покрытий, соответ-ствие экологическим нормативам по санитарной очистке территорий и утилизации отходов. Система регулирования установленных нормативов должна включать:

• уровень технического состояния и объемы содержания территории муниципального обра-зования в соответствии с предъявляемыми требованиями (по отношению к общей площа-ди территорий, отдельно по магистралям, проездам, внутриквартальной территории);
• оценку качества санитарного состояния территорий — определяется как отношение пери-ода времени (месяц, недели) к общему годовому (квартальному) времени, при котором со-стояние площадей, улиц, проездов и т.д. соответствует санитарным нормам;
• объем бытовых отходов, подлежащих обработке (ликвидации, утилизации);
• величину площади озеленения (определяется соотношением фактически достигнутого уровня нормативному уровню, при котором обеспечивается условие соответствия требова-ниям качества зеленых насаждений).

Данные показатели также могут использоваться при обосновании стандартов освещенно-сти территорий, нормативов содержания рекреационных зон, развитии гостиничного и банно-прачечного хозяйств.

Задачи муниципального управления коммунальным комплексом должны решаться с учетом особенностей и возможностей местного самоуправления по формированию местною бюджета на принципах самофинансирования. При этом необходимо обеспечивать макси-мально требуемые нормативы и стандарты обслуживания с учетом сбалансированных ресур-сов и наличием финансовых средств. Из этого следует основной вывод: важным направлени-ем деятельности местных органов управления является расширение финансовой базы муни-ципального образования за счет получения доходов от использования вторичных ресурсов при переработке отходов, создания безотходных технологий при санитарной очистке терри-торий, предоставления дополнительных сервисных услуг и т. д.

Повышение эффективности управления коммунальным комплексом должно обеспечи-ваться за счет совершенствования организационного обеспечения, создания индикативного экономического механизма планирования и системы регулирования мероприятий по дости-жению установленных нормативов и стандартов качества, внедрения современных техноло-гий, технических систем и оборудования для снижения удельных затрат при проведении работ. Основными принципами государственной и муниципальной жилищно-коммунальной политики являются:

• доступность жилищных и коммунальных услуг (покрытие за счет государства части расхо-дов на содержание, ремонт или строительство жилья, предоставление коммунальных услуг;
• разработка, внедрение и поддержка различных кредитно-финансовых механизмов приоб-ретения, реконструкции и капитального ремонта, строительства жилья);
• высокое качество жилья (по уровню архитектуры, качеству стройматериалов и отделки, а также по качеству содержания, обслуживания и управления);
• рыночная конкуренция (между частными управляющими организациями, за финансовую помощь федерального правительства и муниципалитетов, за благорасположение жителей, за кредиты коммерческих банков, за инвестиции населения и т. д.);
• многовариантность и равноправие моделей по строительству, приобретению, содержанию и управлению жильем (долевая собственность, совместная собственность, частная соб-ственность; различные организационные формы финансирования);
• контроль жителей, общественное участие в бюджетном процессе муниципального образо-вания (информирование, консультации, совместное принятие решений, партнерство, а также в зависимости от моделей управления предусматривается различная степень вовле-чения жителей в управление — от участия в работе управляющих органов, начиная с прав рекомендательного голоса, до полного самоуправления).

Задача муниципалитета состоит в том, чтобы все его жители независимо от уровня дохода были обеспечены качественными услугами ЖКК-. Качество, объем, номенклатура оказываемых услуг должны соответствовать существующим социальным нормативам и стандартами. Конт-роль за качеством предоставляемых потребителям услуг ЖКК (например, соблюдение стандар-тов подаваемой воды и т. д.), выработку критериев оценки деятельности предприятий и органи-заций по обеспечению указанных услуг должен осуществлять муниципалитет. Показатели каче-ства должны учитываться при оценке деятельности предприятия ЖКК и выделения дотаций. Особый интерес представляет группа услуг ЖКК, которыми население пользуется бесплатно. Это услуги дорожно-мостового, садово-паркового хозяйства, городского освещения и др.

Другим важнейшим направлением деятельности в вопросах регулирования ЖКК являет-ся контроль за соблюдением прав потребителей в вопросах оплаты услуг отрасли. Большин-ство предприятий ЖКК — монополисты в своей области, что требует особого контроля за це-нами и качеством.

Максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату жилья и комму-нальных услуг устанавливается ежегодно в размере относительно совокупного дохода семьи. Компенсации (субсидии) на оплату жилья и коммунальных услуг должны предоставляться местными администрациями через их соответствующие структуры, а не предприятиями, ока-зывающими данные услуги.

До 70% бюджета средней российской семьи составляют затраты на питание. Поэтому функция местных органов власти по обеспечению социальной защиты населения при пред-оставлении услуг ЖКК является чрезвычайно важной.

Органы местного самоуправления несут непосредственную ответственность за плани-рование, развитие и обеспечение деятельности муниципальных объектов ЖКК. Сложив-шийся жилищный фонд и его инфраструктура, включая городское благоустройство, требу-ют больших инвестиционных расходов как на обновление и новое строительство, так и на поддержание объектов недвижимости в надлежащем состоянии. Кроме того, в электроэнер-гетике, водопроводно-канализационном хозяйстве и некоторых других подотраслях ЖКК необходимы дополнительные капитальные вложения для создания резервных мощностей (затраты, как правило, производятся и за счет средств государства, и за счет средств муни-ципалитета).

Это обусловило необходимость децентрализации управления, развития самостоятельнос-ти территорий. В результате перераспределения прав и ответственности территориальные ор-ганы власти получили больше прав и возможностей для решения вопросов местного значе-ния, включая развитие ЖКК. Вместе с тем функции и задачи местных органов власти замет-но усложнились, так как теперь они должны опираться на собственные территориальные ре-сурсы.

Методы формирования стратегии и механизмы реализации программы реформы ЖКК в муниципальном образовании должны учитывать основные положения принятой в 2001 г. Правительством РФ «Подпрограммы реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса РФ » в составе федеральной программы «Жилище»:

• обеспечение финансового оздоровления предприятий ЖКК на основе инвентаризации, реструктуризации и ликвидации задолженности;
• отказ от прямых дотаций за жилищно-коммунальные услуги предприятиям ЖКК и переход к новой модели экономических отношений на основе создания правовой базы;
• для передачи бюджетных ресурсов, предназначенных на дотирование от коммунальных предприятий отрасли в распоряжение гражданам и изменение организационно-правовых форм муниципальных унитарных предприятий;
• организация передачи бюджетных ресурсов, предназначенных на дотирование предпри-ятий ЖКК, от жилищных и коммунальных предприятий на персонифицированные соци-альные счета граждан;
• совершенствование системы социальной защиты населения с учетом показателя доли рас-ходов на оплату ЖКУ в совокупном доходе семьи;
• разделение функций собственника, управляющего муниципальным жилищным фондом и подрядными организациями на основе договорных отношений;
• передача муниципального жилищного фонда с баланса муниципальных унитарных пред-приятий на баланс службы муниципального заказчика или в казну;
• отмена льготы по НДС для населения при оплате ЖКУ;
• организация передачи функций по расчетам за ЖКУ в единые расчетно-кассовые центры, имеющие специализированную информационную базу;
• проведение единой федеральной тарифной политики;
• привлечение инвестиций в ЖКК, в основном, на заемной основе (с частичным бюджетным софинансированием).

Переход от государственной собственности к частной с ее многообразием организацион-но-правовых форм кардинально изменил систему управления жилищным фондом. На рынке жилья и жилищных услуг участвуют различные субъекты предпринимательской деятельнос-ти. Муниципальные органы власти должны знать их интересы и учитывать в своей политике, создавать такие условия, которые заинтересовывали бы в конечном результате всех участни-ков процесса жилищно-коммунального обслуживания на всех этапах жизненного цикла объ-екта недвижимости, включая содержание и ремонт жилищного фонда и систем его жизнеобе-спечения. Основными участниками являются: муниципалитет, население (потребитель жилищно-коммунальных услуг и одновременно собственник приватизированного или приобре-тенного жилья), предприятия и организации — исполнители жилищно-коммунальных работ и услуг и новая структура — управляющая жилищная организация, которая должна стать ос-новным связующим звеном между муниципальными органами власти, населением и испол-нителями жилищно-коммунальных услуг (работ).

В каждом муниципальном образовании должна быть финансово, экономически и социальнообоснованная программа реформирования ЖКК, учитывающая местную ситуацию, территориальные особенности и степень развитости рынка ЖКУ.

На уровне муниципального образования создание эффективной системы управления в соответствии с требованиями рыночных отношений рассматривается как наиболее приори-тетная задача в условиях реформирования ЖКХ, включающая формирование организацион-ных структур управления, адекватных требованиям рыночных методов, с обоснованием ра-циональных вариантов муниципального управления и регулирования.

Система управления ЖКХ на уровне муниципального образования.

Котов Дмитрий Александрович,

аспирант Российского Университета Кооперации.

Согласно законам современной науки управления, субъект и объект управления должны находиться в определенном соотношении. А именно, сложность субъекта управления должна быть сопоставимой или более значительной, чем сложность объекта управления. Немного упростив это выражение, можно сказать, что примитивная система управления не сможет выполнить свои функции по отношению к сложному объекту управления. А теперь попробуем рассмотреть с организационно-управленческой точки зрения систему управления ЖКХ муниципального образования.

Как известно, в период административно-командной экономики структура управления ЖКХ носила высокоцентрализованный, иерархичный характер, и представляла собой следующую управленческую вертикаль (рис. 1).

Рис. 1.

В такой организационной структуре в основе управления лежало двойное подчинение предприятия ЖКХ министерству и местным органам власти. Дееспособность системы вертикального подчинения предприятий Минжилкомхозу РСФСР была основана на праве вышестоящего органа распределять материально-технические и финансовые ресурсы ина практике согласованияназначенийпервых руководителей отраслевых предприятий и объединений. Предприятия были полностью лишены самостоятельности. Их финансирование осуществлялось, в основном, из общественных фондов потребления в виде дотаций, покрывающих убытки. Такая организация управления коммунальным хозяйством соответствовала существующей на тот момент экономической системе.

Подарочные сертификаты на сайте Из Рук в Руки. Удобный поиск по сайту

Существовавшая система была призвана регулировать из центра все основные процессы, происходящие в жилищной сфере, хотя эта сфера одновременно находилась в ведении местных Советов. Организации, предоставляющие жилищно-коммунальные услуги, не обладали необходимой самостоятельностью либо вообще не имели прав юридического лица, таким образом, для нижестоящих уровней не существовало практически свободы выбора в принятии управленческих решений. Наибольший объем задач решался на первом уровне. Централизация подтверждается тем, что господствовало предоставление услуг на монопольной основе не только в тех случаях, когда целесообразность монополизма определялась технологическими условиями (в тепло- и водоснабжении), но и в сфере эксплуатации жилья, где на самом деле существуют широкие потенциальные возможности для конкуренции. В советской системе положение коммунальных предприятий как естественных монополий ничем не было ограничено .

После крушения административно-командной системы практически все коммунальное имущество было передано муниципалитетам, а вместе с ним и обязанность по управлению и обеспечению граждансоответствующими услугами. Муниципальные власти начали самостоятельно выстраивать комплекс предприятий ЖКХ и систему управления ими. Прошла череда банкротств, реорганизаций старых предприятий, создания новых МУПов. Так же были созданы новые органы управления предприятиями ЖКХ внутри администраций муниципальных образований в виде отделов, комитетов, управлений. Таким образом, в каждом муниципалитете была создана собственная структура ЖКХ и система управления им. Н.Н. Жуков и А.В. Козлов описывают эту систему следующим образом (рис. 2).

Рис. 2.

Необходимо отметить, что, несмотря на все вышеперечисленные изменения, в отрасли во многом сохранилось архаичные отношения. На пример, право МУПов на ведение независимой финансово-хозяйственной деятельности, прописанное в законодательстве, в реальной жизни практически никогда не реализуется. Руководителю МУПа очень сложно строить свои взаимоотношения с администрацией и, возможно, с другими муниципальными учреждениями (такими как школы, больницы и т.д.) строго на договорной основе. В сложившейся ситуации руководитель МУПа продолжает оставаться зависимым в принятии решений по поводу хозяйственной деятельности возглавляемого им предприятия от воли местной администрации. Распоряжения администрации по поводу хозяйственной деятельности предприятия фактически являются обязательными для выполнения, даже если они не оформляются соответствующим договором и приносят экономический ущерб предприятию. Часто предприятиям ЖКХ приходится выполнять работы, которые не будут оплачены. Нередки случаи, когда у предприятий ЖКХ возникают значительные долги из-за неисполнения местным бюджетом своих обязательств перед коммунальными предприятиями и недофинансирования учреждений и организаций бюджетной сферы. В такой ситуации предприятиям ЖКХ очень трудно быть полноценными субъектами рыночной экономики, так как со своими подрядчиками и поставщиками они взаимодействуют на договорной основе, когда невыполнение обязательств одной из сторон практически исключено, а отношения с администрацией муниципалитета у предприятий ЖКХ во многом напоминают отношения, существовавшие во время административно-командной экономики.

Однако схема на рис. 2 сейчас уже не отражает всю полноту организационно-экономических отношений, имеющих место в системе управления ЖКХ муниципального образования. Уже появились успешные примеры, когда в отрасль привлекается частный инвестор, включающийся в систему правообладания и управления коммунальным комплексом на паритетных началах с администрацией муниципального образования .

Таким образом, деятельность органов местного самоуправления по управлению предприятий, выполняющих общественно значимые функции необходимо рассматривать шире, комплексно. Некоторые авторы рассматривают содержание деятельности органов местного самоуправления как взаимосвязь двух направлений. Первое связано с осуществление экономической деятельности через муниципальные предприятия (экономическое направление). Второе связано с обязанностью регулировать хозяйственную деятельность на территории муниципалитета (властное направление).

Субъекты хозяйственной деятельности, представленные в любом муниципальном образовании, можно разделить на му­ниципальные предприятия и учреждения, а также на предприятия и учреждения иных форм собственности.

По мнению некоторых авторов , права органов местного самоуправления в отношении муници­пальных предприятий не должны отличаться от прав любого собст­венника в отношении принадлежащего ему предприятия. Права на регулирование хозяйственной деятельности других собственни­ков должны быть строго регламентированы законодательством, по­скольку здесь речь идет о применении властных полномочий, а са­ми органы местного самоуправления выступают не как хозяйствую­щий субъект, а как власть.

Полномочия органов местного самоуправле­ния в сфере регулирования хозяйственных отношений не просто раз­ведены по двум видам, но в отношении муниципальных предприятий органы местного самоуправления выступают и как собственник, и как власть, поскольку в отношении общеобязательных норм и правил, принимаемых органами местного самоуправления в пределах их ком­петенции, все предприятия, и в том числе муниципальные, равны.

Отсюда вытекает сложность управленческой деятельности орга­нов местного самоуправления, поскольку они выступают и как субъ­ект хозяйственной деятельности, и как субъект, наделенный законом правом регулировать эту деятельность на своей территории.

Существует точка зрения , что некоторые противоречия, существующие в организации ЖКХ муниципального образования, могут быть преодолены через образование на территории муниципальных районов профильных или объединенных межмуниципальных хозяйственных объединений в форме закрытых акционерных обществ. Новая схема управления может иметь следующий вид (рис. 3).

Рис. 3.

· выработка общей технической, финансовой, тарифной и кадровой политики; поэтапное выравнивание уровня качества коммунальных услуг для всех жителей муниципального района или городского округа;

· разделение законодательных, контрольных и исполнительных функций между органами местного самоуправления (законодательство), ЗАО "Управляющая коммунальная компания" (конт­роль) и подрядными организаци­ями (исполнение); построение их взаимоотношений на строгой договорной основе;

· разработка и защита в субъектах Российской Федерации комплексных программ развития ЖКХ муниципальных районов или городских территорий;

· более эффективное и рациональное использование материальных и интеллектуальных ресурсов ЖКХ на данной территории, развитие межмуниципальной коммунальной кооперации;

· привлечение крупных инвестиций, займов под гарантии собственного объединенного бизнеса или га­рантии учредителей общества;

· сокращение численности аппарата управления за счет ликвидации отделов, управлений и комитетов по ЖКХ при администрациях местных органов самоуправления;

· развитие демократических институтов управления, равноправное участие всех сторон, вошедших в проект, в выработке и принятии совместных решений и консолидированная ответственность за их выполнение, гласность и социальная справедливость.

Как представляется, далеко не все из приведенных задач могут быть решены через создание межмуниципальных хозяйственных объединений. Появление посредника в виде ЗАО «Управляющая коммунальная компания» может способствовать только:

· объединению имущества ЖКХ, принадлежащего муниципальным образованиям различного уровня;

· внутриотраслевой кооперации и интеграции в единый технологический комплекс.

Объединение имущества ЖКХ в рамках одного ЗАО может иметь положительный эффект в смысле увеличения кредитоспособности и инвестиционной привлекательности данного предприятия.

Интеграция в единый технологический комплекс может решить определенные технические проблемы. Так же это снимет вопрос в отношении разделения имущества между муниципальными образованиями.

Однако, по большому счету, все это полумеры. Такая конструкция во многом обладает теми же характеристиками, что и существующая на сегодняшний день система управления в отрасли. Остается вопрос, кто будет финансировать замену основных фондов предприятий, кто будет выплачивать их долги.

И еще одно дилемма. Частный инвестор не придет в отрасль, если он не будет иметь контроля над объектами своих инвестиций. Если частник будет контролировать инфраструктуру жизнедеятельности общества, являющейся элементом его суверенитета, как армия или денежная система, муниципальные власти не смогу напрямую влиять на оказание услуг, которыми они обязаны обеспечить население.

Таким образом, выход из данной проблемы будет состоять в таком компромиссе, который позволит с одной стороны задействовать законы рынка в рассматриваемой отрасли, а с другой не поставит под угрозу социальные права граждан. Но вопрос о существовании такого компромиссапока остается открытым.

Наряду с другими формами управления ЖКХ на муниципальном уровне можно выделить товарищество собственников жилья. ТСЖ создается с целью совместного и наиболее эффективного управления собственниками жилья многоквартирным домом.

ТСЖ - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений (квартир и нежилых) для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

ЖК РФ определяет цели создания ТСЖ:

• - совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме;
• - обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме;
• - владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

Понятие «управление многоквартирным домом» жилищным законодательством трактуется в более широком смысле, нежели только управление общим имуществом в таком доме. Это связано с тем, что жилое помещение в многоквартирном доме, помимо проживания, предназначено также для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

В обобщенной форме под управлением жилья следует понимать совершение субъектом управления юридических действий по отношению к объекту управления. С точки зрения прав собственности объектом управления является общее имущество, так как помещением собственник управляет самостоятельно. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности всех собственников помещений.

Собственникам помещений принадлежат: право владения (основанная на законе или договоре возможность фактически обладать жилым помещением); право пользования (возможность эксплуатации и использования жилого помещения путем извлечения из него полезных свойств); право распоряжения (возможность определять юридическую судьбу жилого помещения).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Жилыми и нежилыми помещениями собственники управляют самостоятельно, а для управления общим имуществом в многоквартирном доме должны выбрать один из способов управления.

В соответствии сост. 161 ЖКРФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать:

• - благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
• - надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
• - решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
• - предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

По существу это и является основными целями управления, на основе которых следует формировать критерии оценки деятельности управляющей организации.

Реализация жилищного законодательства в вопросах управления многоквартирными домами предполагает:

• 1) создание рыночных отношений при предоставлении ЖКУ;
• 2) вывод управления многоквартирными домами из-под административного воздействия;
• 3) демонополизацию в сфере управления и создание конкуренции;
• 4) привлечение в сферу управления профессиональных управляющих;
• 5) достижение разумного общественно-политического соотношения интересов населения и органов государственной и муниципальной власти;
• 6) первостепенное удовлетворение интересов населения в вопросах финансирования содержания собственного жилья: сочетаются интересы собственников и их финансовые возможности;
• 7) увеличение спроса на ресурсосберегающие технологии;
• 8) повышение уровня обслуживания населения: достигается сбалансированностью финансовых отношений между потребителями и обслуживающими организациями, а также совершенствованием контроля исполнения обязательств по заключенным договорам; оплата предполагается только по факту выполненных работ.

Управление многоквартирным домом - это, прежде всего, деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, направленная на извлечение полезных свойств из имущества, находящегося в их собственности. Так, собственник жилого помещения, приобретая права собственности на жилое помещение в виде квартиры, имел намерение в последующем использовать это помещение для собственного постоянного проживания, а также для проживания членов его семьи.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) является основанной на членстве некоммерческой организацией, добровольным объединением собственников помещений в многоквартирном доме, для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (общим имуществом), обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством РФ пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Жизненный цикл ТСЖ:

1) Создание ТСЖ

Подготовка пакета документов для организации и проведения общего собрания собственников

Проведение общего собрания собственников

Получение в органах власти документов, необходимых для расчета доли собственников помещений:

• 1. Регистрация в МЮ ФРС
• 2. Постановка на учет в фондах (ПФР, МГФОМС)
• 3. Присвоение кодов Госкомстата
• 4. Изготовление печати
• 5. Открытие расчетного счета в банке
• 6. Уведомление ИМНС об открытии расчетного счета
• 2) Создание ассоциации ТСЖ
• 3) Ликвидация ТСЖ

Для создания ТСЖ необходимо предоставить следующие документы:

• а) наименование Товарищества;
• б) копии паспортов всех членов Товарищества
• в) копии свидетельства о праве собственности всех членов Товарищества
• г) Технический паспорт дома
• д) документы на юридический адрес (если есть)
• е) название банка, в котором будет открыт счет

ТСЖ имеет специальную правоспособность. Оно вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его уставе и соответствуют целям, ради которых оно было создано. Содержание и объем правоспособности ТСЖ определяется законом и уставом этой организации. Создавая товарищество собственников жилья, собственники помещений самостоятельно определяют перечень полномочий такого товарищества.

Правоспособность товарищества собственников жилья - способность иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности - возникает с момента его создания.

Наличие целей деятельности, предусматриваемых в уставе товарищества, является обязательным условием его законного существования. Сделка, совершенная товариществом не в соответствии с целями его деятельности может быть признана судом недействительной (внеуставная сделка).

ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (государственной регистрации). Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.01 №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

В соответствии Постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2004 г. №506 «Об утверждении Положения о Федеральной налоговой службе» теперь Федеральная налоговая служба является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств.

С момента создания ТСЖ оно может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Как юридическое лицо оно должно иметь органы управления, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием и другие признаки юридического лица. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам членов товарищества, в том числе по оплате членами ТСЖ обязательных платежей: плате за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, а также плате за коммунальные услуги.

Жилищный кодекс устанавливает права товарищества в пределах, в которых оно может осуществлять свою уставную деятельность. Товарищество собственников жилья вправе:

• - заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества
• - определять смету доходов и расходов ТСЖ на год
• - устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также размер членских взносов;
• - подготавливать предложения собственникам по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также проводить расчет расходов на его проведение;
• - выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги в рамках уставной деятельности;
• - пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством РФ;
• - передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы и предоставляющим ТСЖ услуги;
• - продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

Товарищество собственников жилья обязано:

• 1) обеспечивать выполнение требований гл. 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
• 2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества. Собственники помещений, создавая товарищество собственников жилья, наделяют последнего правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Те собственники помещений, которые отказались от вступления в товарищество, заключают с ним договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Жилищный кодекс не содержит классифицирующих признаков такого договора. Но однозначно данный договор не является договором на предоставление услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Договор с собственниками помещений в многоквартирном доме, которые не являются членами товарищества, заключается на предмет передачи ими полномочий товариществу для реализации последним прав, установления размеров обязательных платежей, срока и порядка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, условий перерасчета платежей и пр.;
• 3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
• 4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. Понятие «обеспечить» также не классифицировано, поэтому данное понятие подлежит раскрытию в уставе товарищества.
• 5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в «соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.
• 6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.
• - на проведение реконструкции многоквартирного дома, строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• - на установление пределов использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
• 7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.
• 8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Совместное управление общим имуществом, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется путем принятия членами товарищества решений на общем собрании членов ТСЖ.

ТСЖ владеет, пользуется и в установленных законодательством пределах распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме при наличии полномочий собственников помещений. Товарищество наделяется такими полномочиями в момент его создания, а в существующих товариществах - путем внесения изменений и дополнений в устав товарищества. Полномочия на совместное управление общим имуществом, владение, пользование и в установленных законодательством пределах, распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме от не членов товарищества ТОК приобретает путем заключения с ними договора о содержании и ремонте общего имущества.

Под обеспечением эксплуатации общего имущества следует понимать действия товарищества, направленные на выбор управляющей, обслуживающей и подрядных организаций, заключение с ними договоров, осуществление в интересах членов ТСЖ и собственников помещений в многоквартирном доме контроля за исполнением этими организациями своих обязанностей, ведение бухгалтерской и технической документации на многоквартирный дом, планирование объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, установление фактов невыполнения работ и неоказания услуг, а также выполнение иных функций, предусмотренных уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Основная цель деятельности ТСЖ не связана с получением прибыли. Оно, прежде всего, является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, созданным для совместного управления общим имуществом в таком доме, а также для обеспечения его эксплуатации.

Товарищество может оказывать услуги и выполнять работы для собственников помещений для улучшения условий их проживания (консультационные услуги, услуги Интернет, связи, услуги представительства, косметический ремонт помещений, получение и отправка корреспонденции и другие виды деятельности, не запрещенные законодательством Российской Федерации, направленные на достижение предусмотренных уставом целей).

Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества. Решение о создании ТСЖ и утверждение его устава принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) либо путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Решение общего собрания собственников помещений о создании товарищества собственников жилья и о принятии устава правомочно, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Следовательно, число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Ликвидация ТСЖ осуществляется в общем порядке, установленном ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано по решению суда только по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ, то есть:

• - в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер (т.е. когда их исправление применительно к обстоятельствам конкретного случая невозможно);
• - осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии);
• - осуществления деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов.

Решение о ликвидации ТСЖ может принять общее собрание членов товарищества. Общее собрание назначает ликвидационную комиссию, к которой переходят полномочия правления ТСЖ. То есть, с момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят функции и права правления ТСЖ. Задачей ликвидационной комиссии является завершение деятельности ТСЖ. Поэтому правление прекращает свою деятельность и обязано полностью подчиниться решениям ликвидационной комиссии.

Объектом управления товарищества собственников жилья может быть не только многоквартирный дом, но и несколько домов, которые объединены единым земельным участком, граничащими земельными участками или иным общим имуществом (инженерные коммуникации).

Причем это общее имущество должно быть предназначено для обслуживания только этих нескольких домов.

Решение вопросов правопреемства в отношении конкретных прав и обязанностей юридического лица при его реорганизации связано с передаточным актом или разделительным балансом, которые утверждаются участниками ТСЖ или органом, принявшим решение о реорганизации юридических лиц.

При слиянии, присоединении и преобразовании вся совокупность прав и обязанностей реорганизованных юридических лиц переходит к одному правопреемнику - вновь созданному юридическому лицу в соответствии с передаточным актом.

Созданное в многоквартирном доме товарищество собственников жилья может принять такой дом в управление, если общее собрание собственников помещений приняло соответствующее решение о выборе способа управления - управление товариществом собственников жилья.

Сам факт создания товарищества не является основанием для передачи дома этому товариществу в управление.

Товарищество собственников жилья приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы управления, действующие в соответствии с ЖК РФ, ГК РФ, иными правовыми актами и уставом.

Органами управления ТСЖ являются:

• 1) общее собрание членов товарищества собственников жилья;
• 2) правление товарищества.

Органы управления товарищества собственников жилья являются коллегиальными образованиями и различаются набором полномочий.

В состав органов управления ТСЖ могут входить только члены такого товарищества. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать любые вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества, является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ.

Значимость вопросов, входящих в компетенцию общего собрания членов товарищества, определяется количеством голосов, необходимых для их принятия.

Условно вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания, можно выделить по значимости в два блока:

• 1) вопросы, решения по которым принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества:
  • - принятие решении о реорганизации и ликвидации товарищества;
  • - принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
  • - определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
  • - принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
• 2) вопросы, решения по которым принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей:
  • - избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
  • - установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
  • - образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
  • - внесение изменений в устав товарищества;
  • - утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
  • - рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
  • - принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
  • - определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
  • - другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом или иными федеральными законами.

Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление товарищества избирается из числа его членов общим собранием. Решение о составе правления товарищества принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей при наличии кворума такого собрания.

Желательно выбирать нечетное количество членов правления товарищества.

Правление товарищества собственников жилья осуществляет руководство текущей деятельностью товарищества собственников жилья.

Правление товарищества обязано:

• - соблюдать товариществом законодательство и требования устава товарищества;
• - выбирать председателя правления товарищества;
• - осуществлять контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов. Это обеспечивается путем сверки денежных обязательств члена товарищества, установленных в карточке (лицевом счете) члена товарищества, с квитанциями, оплаченными им;
• - составлять смету доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности с предоставлением их общему собранию членов товарищества для утверждения;
• - управлять многоквартирным домом или заключать договоры на управление им;
• - нанимать работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнять их. При найме рабочих и служащих, а также их увольнении правление товарищества обязано соблюдать нормы Трудового кодекса РФ;
• - заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• - вести списки членов товарищества, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность;
• - созывать и проводить общее собрание членов товарищества;
• - распоряжаться средствами товарищества;
• - выполнять иные, вытекающие из устава товарищества собственников жилья, обязанности.

Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Срок полномочий правления ТСЖ устанавливается уставом товарищества, но не более чем на два года.

В устав ТСЖ необходимо внести положение о порядке принятия решений на заседании правления товарищества. На заседании членов правления решение должно приниматься, если за него проголосовало большинство членов правления.

Решение правления ТСЖ оформляется протоколом, который хранится в правлении товарищества собственников жилья бессрочно. Протоколы подписываются председателем и секретарем правления товарищества. Протоколы заседаний правления ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются и опечатываются.

Председатель правления ТСЖ избирается правлением товарищества из своего состава на срок, определенный его уставом, но не более чем на два года, так как председатель правления товарищества - член правления такого товарищества, а срок полномочий правления не может превышать двух лет. Председателем правления товарищества не может быть не член товарищества либо лицо, действующее по доверенности от члена товарищества. Выборы председателя правления могут быть осуществлены и на общем собрании членов товарищества, но в этом случае только общее собрание членов товарищества может досрочно прекратить его полномочия. Председатель правления ТСЖ свои полномочия может осуществлять на общественных началах либо на профессиональной основе. В последнем случае правление ТСЖ заключает с ним трудовой договор. Председатель правления товарищества собственников жилья имеет следующие полномочия:

• - обеспечивает выполнение решений правления;
• - дает указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно;
• - действует без доверенности от имени товарищества;
• - подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;
• - разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников.

По решению общего собрания членов товарищества вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор. Ревизионная комиссия, избранная в количестве более двух человек, обязана выбрать из своего состава председателя. Выборы председателя ревизионной комиссии оформляются протоколом, который хранится в делопроизводстве товарищества собственников жилья.

К каждому общему собранию членов ТСЖ ревизионная комиссия (ревизор) представляет заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитывается о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья не реже одного раза в год, а также вправе проводить внеплановые проверки, если иное не определено в уставе.

Источники, из которых формируются средства товарищества собственников жилья, состоит из:

• - обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества.
• - доходов от хозяйственной деятельности товарищества
• - субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий, если эти средства предусмотрены законодательством;
• - прочих поступлений.

ТСЖ вправе заниматься предпринимательской деятельностью лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано.

Членом ТСЖ может быть любой собственник помещения (жилого и нежилого) в многоквартирном доме.

Вступление в члены ТСЖ возможно при учреждении такого товарищества или путем подачи заявления.

Собственник помещения в многоквартирном доме становится членом товарищества с момента подачи заявления в правление товарищества.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Прекращение права собственности члена ТСЖ на помещение в многоквартирном доме возможно в следующих случаях:

• - по решению суда;
• - при отчуждении помещения;
• - в случае гибели или уничтожения помещения;
• - при отказе от собственности.

В связи с тем, что помещения в многоквартирном доме могут принадлежать нескольким собственникам в долевой собственности, то каждый участник долевой собственности имеет право вступления в члены ТСЖ.

Член товарищества имеет право:

• - самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему помещением;
• - участвовать в общем собрании членов товарищества и голосовать лично или через своего представителя, уполномоченного доверенностью;
• - избирать и быть избранным в органы управления товарищества и его орган контроля;
• - получать информацию о деятельности органов управления товарищества как самостоятельно, так и через его органы контроля;
• - добровольно выйти из состава членов товарищества;
• - обжаловать в суд решение общего собрания членов товарищества или решение правления товарищества, которые не соответствуют законодательству РФ и нарушают его права и охраняемые законом интересы;
• - вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества, устранению недостатков в работе его органов;
• - осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащем ему помещении с соблюдением требований законодательства РФ, санитарных, противопожарных и иных правил и норм;
• - поручать товариществу заключать в его интересах и за его счет возмездные договора с третьими лицами, а также по его поручению производить оплату по заключенным договорам;
• - осуществлять иные права, не запрещенные законодательством РФ.

Член товарищества обязан:

• - бережно относиться к общему имуществу многоквартирного дома, объектам благоустройства придомовой территории и зеленым насаждениям;
• - поддерживать принадлежащее ему помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, правила содержания общего имущества;
• - использовать принадлежащее ему помещение в соответствии с его целевым назначением;
• - выполнять требования устава, решений общего собрания членов товарищества, правления товарищества;
• - не нарушать права других собственников;
• - нести бремя содержания принадлежащего помещения, общего имущества;
• - своевременно оплачивать членские взносы, налоги и обязательные платежи: плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• - своевременно извещать товарищество или уполномоченную им управляющую организацию (управляющего) о своем временном отсутствии по месту жительства, а также о количестве граждан, фактически проживающих в его помещении или работающих в нем;
• - за свой счет осуществлять содержание и ремонт принадлежащего ему помещения и находящегося внутри него оборудования, не относящегося к общему имуществу;
• - допускать в помещение должностных лиц товарищества, управляющей организации (управляющего), предприятий и организаций, имеющих право проведения работ с установками электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации для проведения профилактических работ, устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля;
• - участвовать в мероприятиях, проводимых товариществом;
• - участвовать в общих собраниях членов товарищества;
• - принимать необходимые меры по предотвращению причинения ущерба общему имуществу;
• - соблюдать иные установленные общим собранием членов товарищества требования.

В городе Москве проводится политика создания условий для организации и эффективной деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ), как способа управления многоквартирным домом, наиболее полно реализующего права и обязанности собственников помещений по управлению таким домом.

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.

В районе Люблино работа по созданию ТСЖ ведётся с 2007 года. Работа проводилась в соответствии со следующими нормативными документами:

• - Постановлением Правительства Москвы от 22 мая 2007 г. №398-ПП «О программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы и задании на 2010 год»,
• - Распоряжением префекта ЮВАО от 07.08.2007 г. №1635 «Об утверждении Адресного перечня жилых домов, где имеются предпосылки к созданию товариществ собственников жилья в 2007 году»;
• - Регламентом взаимодействия ГУП «Центр содействия управлению многоквартирными домами и паспортизации помещений» и

территориальных органов исполнительной власти по реализации Программы поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы.

В рамках данного Регламента управой района была организована информационно-разъяснительная работа с жителями домов, включенных в программу создания ТСЖ. Работа проводилась путем встреч с инициативными группами жителей, на встречах со старшими по домам, путем вывешивания с постоянным обновлением информации на досках объявлений в домах, размещением статей в газету «Моё Люблино», раздачей брошюр, информационных писем за подписью главы управы.

Были подобраны инициативные группы жителей домов, собственникам жилья в домах по созданию ТСЖ через почтовые ящик розданы информационные письма о преимуществах создания ТСЖ.

В соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы №398 в целях оказания практической помощи собственникам помещений по организации ТСЖ в домах района работают специалисты ГУП «Центр содействия управлению многоквартирными домами и паспортизации помещений» на которых возложены данные функции.

По состоянию на 01.05.2008 г. из 56 ТСЖ году внесены в Единый государственный реестр юридических лиц ТСЖ по 7-ми адресам:

• - Краснодарская, 60
• - Люблинская, 113а
• - Маршала Баграмяна, 8
• - Марьинский парк, 41-2
• - Новороссийская, 16
• - Совхозная, 18-2
• - Кубанская, 12-3

По оставшимся 49 строениям документы переданы на регистрацию ТСЖ в Московскую межрайонную Инспекцию Федеральной Налоговой службы по г. Москве.

При создании ТСЖ в 2008 году, работа по созданию ТСЖ проводится с учётом Постановления Правительства Москвы №1032 от 04.12.2007 г. «О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам - отремонтированный дом» на 2008-2014 гг.».

Данная программа разработана в целях обеспечения выполнения обязательств города по устранению недоремонта жилищного фонда, накопившегося за прошлые годы в условиях недостаточного финансирования.

В первую очередь на проведение выборочного капитального ремонта отбираются дома, где созданы ТСЖ со смешанной формой собственности (муниципальные). Построенные до 1991 года (включительно) с железобетонными перекрытиями, с этажностью от 6 этажей и выше, техническое состояние которых удовлетворительное и частично неудовлетворительно.

Начиная с 2009 года комплексный и выборочный капитальный ремонт проводится только в случае реализованного собственниками помещений в многоквартирном доме решения общего собрания о создании ТСЖ или иного объединения собственников помещений.

В районе Люблино в 2008 году были созданы ТСЖ в 68 жилых строениях района. При внесении в адресные перечни, управой района учитывалось включение жилых домов в план выборочного капитального ремонта согласно городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов.

В настоящее время в рабочем порядке проводится работа по разносу уведомлений и сбору решений собственников по домам, где запланировано создание ТСЖ по строениям. По состоянию на 01.05.2008 г.: из 68 запланированных к созданию ТСЖ в 2008 году по 29 строениям документы переданы в ГУП «Центр…» для передачи на регистрацию ТСЖ.

В принятой Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья на 2007-2009 годы, утвержденная постановлением Правительства Москвы от 22.05.2007 г. и других документах Правительства Москвы предусмотрены следующие основные меры поддержки ТСЖ:

• 1) проведение в первоочередном порядке капитального ремонта многоквартирных домов, в которых созданы ТСЖ;
• 2) предоставление ТСЖ бюджетных субсидий на содержание и ремонт управляемых ими домов в том же порядке и размере, что и для дирекций единого заказчика (ДЕЗ);
• 3) предоставление ТСЖ нежилых помещений для организации их деятельности на бесконкурсной основе и по минимальной ставке арендной платы, в том числе путём перевода освободившихся жилых помещений на первых этажах, являющихся собственностью города Москвы, в нежилой фонд;
• 4) определение в первоочередном порядке границ земельных участков под многоквартирными домами, управляемыми ТСЖ, и их оформление в общую долевую собственность собственников помещений;
• 5) проведение мероприятий по созданию ТСЖ за счет бюджетных средств;
• 6) бесплатное обучение председателей ТСЖ и инициативных групп граждан.

Рассмотрев все наиболее крупные аспекты ТСЖ, можно выделить множество достоинств этой формы управления:

• 1) Возможность влиять на решение вопросов. К несомненным плюсам можно отнести то, что при этой форме управления собственники дома принимают непосредственное участие в решении основных вопросов. Общее собрание товарищей является высшим органом управления в ТСЖ. К полномочиям общего собрания членов ТСЖ Жилищный кодекс относит широкий перечень вопросов.
• 2) Порядок и чистота вашего дома. Дом, подъезды, лифт станут несомненно ухоженнее, чище. Но только при условии грамотного создания и функционирования ТСЖ. Для этого ТСЖ имеет возможность самостоятельно выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал.
• 3) Возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной деятельности ТСЖ. В соответствии со ст. 152 ЖК РФ, товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
• 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
• 3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды.

Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются свои собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей - тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. Доход может принести даже использование наружных стен дома. На фасаде можно размещать рекламные плакаты и т.д. А это также дает немаленький доход, который можно потратить на облагораживание придомовой территории или ремонт подъездов.

Также ТСЖ имеет и недостатки:

• 1) Мнение большинства важнее. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть если создать ТСЖ желает большинство жителей дома, то мнение остальных в расчет не берется. Такие граждане должны будут смириться с положением дел.
• 2) Более высокие платежи. Это наиболее популярная причина отрицательного отношения к ТСЖ. В ТСЖ необходимо уплачивать обязательные членские взносы. Ведь помимо коммунальных услуг нужно оплачивать работу органов управления, бухгалтера, юриста и т.д. Также необходимы средства для ремонта и облагораживания общего имущества.
• 3) Безынициативность, непонимание и лень наших граждан. Для решения вопроса необходимо собрать собрание членов ТСЖ. Одно дело - собрать жильцов дома, где 10-15 квартир. И совсем другое - жильцов 200-300-квартирного дома. Собрать всех членов ТСЖ в определенное время и в определенном месте для решения глобальных вопросов бывает очень трудно. Кто-то не может прийти, а кто-то просто не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний.

На современном этапе одним из направлений общественно-экономических преобразований стало реформирование жилищно-коммунального хозяйства.

Актуальность работы определяется следующим: жилищно-коммунальные услуги являются одним из важнейших показателей качества жизни людей, жилищно-коммунальное хозяйство – это важнейший сектор экономики. Поэтому включение жилищно-коммунального хозяйства в систему рыночных отношений, изменение механизма управления этой сферой, ее реформирование влияет на весь ход экономической реформы в России.

По вопросам жилищно-коммунальной реформы высказываются разные мнения, суть которых состоит в следующем: реформа нужна, но к ней нельзя приступать до тех пор, пока не вырастут денежные доходы и бремя жилищно-коммунальных расходов не окажется посильным для подавляющей части населения; к реформе необходимо приступить немедленно, в условиях отсутствия бюджета у многих муниципальных образований она позволит уберечь жилищно-коммунальное хозяйство от полного разрушения и создаст реальные предпосылки для ее сохранения, развития и преобразования.

Спорный момент касается также вопроса распределения полномочий между центральной властью и регионами: нужно ли принятие единой государственной программы жилищно-коммунальной реформы или можно ограничиться ее разработкой на уровне регионов. Следует отметить, что жилищно-коммунальная реформа затрагивает прежде всего муниципальный уровень управления и поэтому должна полностью соответствовать законодательству местного самоуправления.

Начало реформы в различных городах России показывает, что в сознании людей она воспринимается исключительно как повышение платежей за жилищно-коммунальные услуги. К сожалению, это происходит не только потому, что именно на этом аспекте реформы концентрируют свое внимание средства массовой информации, но и в действительности из всех элементов жилищно-коммунальной системы реальные и наиболее ощутимые изменения происходят преимущественно в части оплаты населением услуг этой сферы. Однако повышение платы не является самоцелью, а составляет лишь часть системы взаимосвязанных мероприятий, повышающих эффективность жилищно-коммунального хозяйства за счет сокращения непроизводительных расходов и роста качества самих услуг. Более того, отдельные частные мероприятия не позволяют в полной мере использовать весь потенциал возможностей совершенствования жилищно-коммунального хозяйства и включения этого сектора экономики в рыночную систему отношений.

Для России более характерной является трехуровневая система управления . На первом уровне находится собственник жилья, в функции которого входит разработка жилищно-коммунальной политики и решение таких задач, как формирование объективно обоснованной тарифной политики, планирование реконструкции и модернизации жилья, контроль за использованием средств, направляемых на финансирование жилищно-коммунального хозяйства, и за деятельностью монополистов, организация мероприятий по предоставлению компенсаций за жилищно-коммунальные услуги. На втором уровне располагается служба заказчика, призванная обеспечить содержание и эксплуатацию жилого фонда, выбор подрядчика для выполнения услуг и заключение с ним договоров, контроль за качеством предоставляемых услуг. На третьем уровне находятся подрядчики, непосредственно производящие жилищно-коммунальные услуги.

Жилищно-коммунальное хозяйство является крупным потребителем топливно-энергетических и других материальных ресурсов. Выбор поставщиков ресурсов только на конкурсной основе, как показывает опыт, позволяет обеспечить их экономию на 20–30%. Население, оплачивая услуги по усредненным нормативам, также не имеет стимула к экономии, так как самоограничения в их расходовании никак не сказывается на размере платежей. Поэтому плата за реально потребляемые услуги стимулирует экономию потребителя и снижение потерь производителя.

Безусловно, ключевым элементом управления жилищно-коммунального хозяйства является механизм финансирования. Он включает разработку гибкой системы формирования жилищно-коммунальных платежей в соответствии с объемом и качеством потребляемых услуг способствует поддержке социально незащищенных групп населения. В тоже время за более качественные услуги и существенное превышение социальных нормативов должны применяться повышенные тарифы.

Для реализации этих предложений потребуется разработка кадастра жилого фонда, отражающего дифференциацию всех потребительских качеств жилья.

По мере повышения доли населения в финансировании жилищно-коммунального хозяйства будет возрастать фактор своевременности оплаты услуг населением. Безнаказанность и отсутствие ответственности жителей за своевременность платежей при росте тарифов может еще больше повысить численность неплательщиков. Поэтому необходимо стимулировать своевременную оплату жилищно-коммунальных услуг и выработать законодательную защиту прав и интересов жилищно-коммунальных предприятий.

Формирование устойчивой финансовой базы развития жилищно-коммунального хозяйства невозможно без привлечения внебюджетных средств. Мировая практика свидетельствует о необходимости создания системы страховой защиты имущественных интересов и жилищных прав собственников и нанимателей жилья. С этой целью следует создать городской фонд жилищного страхования. Страхователями должны выступить население и городская администрация. Другим направлениям привлечения других средств может стать жилищно-коммунальный заем .

Большие потенциальные возможности повышения эффективности развития жилищно-коммунального хозяйства заложены в проведении инновационной политики. Для включения его в сферу инновационных процессов необходима организация банка данных о новых материалах и технологиях, применяемых в строительстве и эксплуатации жилья и объектов коммунальной инфраструктуры. Функции администрации города в решении этой задачи состоят в поддержке инновационных начинаний и проведении конкурсов научно-технических разработок, создании информационно-аналитического центра инноваций.

В конечном итоге успех жилищно-коммунальной реформы будет определяться тем, насколько синхронно станут осуществляться ее мероприятия, в какой мере при этом будет обеспечена гласность и информированность населения об ожидаемых и достигнутых результатах на каждом ее этапе.

Объект исследования: администрация города Серпухова.

Предмет исследования: деятельность администрации по реформированию жилищно-коммунального хозяйства в городе.

Цель работы: На основе изучения теоретических положений и существующего состояния городского жилищно-коммунального хозяйства предложить направления по совершенствованию реформирования ЖКХ в муниципальном образовании.

1. Рассмотреть теоретические основы реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

2. Проанализировать деятельность администрации города Серпухова.

3. Предложить направления по совершенствованию реформирования ЖКХ в городе Серпухове.

Теоретической базой послужили работы ученых в области реформирования ЖКХ, практической базой явились документы о деятельности администрации города по изменению механизма управления рассматриваемой сферой за 2008–2009 года.

Новизна в работе: проанализирована деятельность администрации города по реформированию ЖКХ и предложены направления по ее совершенствованию.

Работа состоит из введения, трех глав и заключения.

В первой главе рассмотрены теоретические основы реформирования ЖКХ.

Во второй главе дается анализ деятельности администрации г. Серпухова по управлению рассматриваемой сферой.

В третьей главе размещены предложения по совершенствованию анализируемого процесса.

Практическая значимость. Предложенные направления по совершенствованию реформирования ЖКХ в муниципальном образовании могут быть использованы в деятельности администрации г. Серпухова и других муниципальных образований.

1. Теоретические основы реформирования жилищно-коммунального хозяйства

1.1 Сущность услуг жилищно-коммунального хозяйства

В соответствии с предметной областью исследования услуги – целесообразная деятельность человека, результат которой имеет полезный эффект, удовлетворяющий какие-либо потребности человека.

Способность удовлетворить человеческие потребности называется полезностью. Австрийская школа теории ценности подчеркивает, что полезность всегда имеет субъективный характер. Все то, что обладает полезностью, принято называть благом (материальные и нематериальные носители полезности, которые служат для удовлетворения потребностей). Услуги ЖКХ представляют собой виды деятельности, работу ЖКХ, в процессе выполнения которых не создается новый, ранее не существовавший продукт, но изменяется качество уже имеющегося, созданного продукта.

Это блага, предоставленные не в виде вещей, а виде состояния функционирования ЖКХ.

Французский экономист, профессор С. де Куссерг считает, что современные возможности ЖКХ по оказанию услуг позволяют говорить об инструкции ЖКХ и, следовательно, о наличии продукции ЖКХ .

Среди особенностей продуктов ЖКХ С. де Куссерг выделяет следующее:

1) неподверженность амортизации;

2) отсутствие возможности частной защиты продукта;

3) единообразие предлагаемых ЖКХ продуктов;

4) зависимость от налогового законодательства;

5) непосредственную продажу продукции ЖКХ клиентам.

По С. де Куссергу, к жизненному циклу продукта ЖКХ относятся следующие фазы его развития:

− первая фаза – введение в оборот, характеризуемая быстрым ростом объема продаж;

− вторая фаза – подъем, когда число продаж стабилизируется и далее следует конкурентная борьба между хозяйствующим и субъектами ЖКХ за конечного потребителя, усовершенствование продукта ЖКХ;

− третья фаза – спад. Данный период обычно растягивается на десятки лет, ввиду приверженности клиентов и структур ЖКХ привычным формам сотрудничества.

Классификация услуг ЖКХ основана на ряде критериев, характеризующих особенности их предоставления клиентам. В их числе:

а) направленность на удовлетворение подробностей клиента;

− прямые услуги (direct dervices), удовлетворяющие непосредственные пожелания клиентов (платежные, коммерческие, инвестиционные услуги);

− косвенные или сопутствующие услуги (relatel dervices), объявляющие или делающие более удобными предоставления прямых услуг без получения клиентом дополнительной полезности (клиринговые услуги, телефонное управление счетом услуг ЖКХ, консультационные услуги и др.);

− услуги, приносящие дополнительную полезность функционирования ЖКХ или снижения издержек ЖКХ (added-value services) при использовании прямых издержек;

б) сегментация по группам клиентов. Исходя из степени сложности можно выделить следующие градации продуктов ЖКХ:

1-й уровень – услуги, которые востребованы большим количеством потребителей (оплата жилого фонда пользования системами теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и др.);

2-й уровень – услуги, требующие специального уровня организации ЖКХ и подготовки кадров (управление активами ЖКХ, инвестиционные услуги);

3-уровень – услуги, требующие профессиональных знаний в области использования услуг ЖКХ (услуги в области корпоративных финансов ЖКХ, управление смешанными активами ЖКХ);

4-й уровень – услуги, требующие специальных знаний и умений в сфере институционального планирования деятельности ЖКХ, инвестиционного инжиниринга.

Качество услуги ЖКХ как характеристика качества благ, в соответствии с терминологией стандартов качества ISO 8402:1994 определяется совокупностью характеристик услуги, определяющих ее способность удовлетворять установленные или предполагаемые потребности потребителя (клиента). Терминология стандартов качества ISO 9000:2000 требует рассматривать качество услуги ЖКХ как интегральную характеристику, обращающую способность совокупности характеристик, присущих системе ЖКХ, выполнять требования (реализация потребностей) заказчиков и других заинтересованных сторон .

Модификация экономических интересов в условиях перехода к рыночным отношениям сферы ЖКХ, новые подходы к определению их типов требуют четкой градации потребностей, отражающих происходящие изменения.

Прежде всего, необходимо выявление сущности и природы потребности в условиях ЖКХ, поскольку экономические интересы – проявление потребностей в исторически определенных экономических отношениях.

Осуществление преобразований в сфере услуг ЖКХ должно опираться на результаты изучения роли и места потребностей в услугах ЖКХ в структуре потребностей общества, выявлении тенденций их развития с учетом социально-экономического статуса населения страны системный подход к данной проблеме предполагает также в соответствии с предметной областью исследования, выявление специфики потребностей в условиях ЖКХ, изменений и тенденций их развития, обусловленного влиянием социального, экологического и экономического факторов.

Потребности в условиях ЖКХ целесообразно трактовать по М.Х. Мескону как нужды, нехватки чего-либо, отраженные в психике как эмоциональное переживание, служащее мотивом социально-эко-номического поведения человека . Именно потребности служат материальной основой вовлечения индивида в общественное производство. Осознанные объективные потребности в условиях ЖКХ становятся содержанием мотиваций, для реализации которых выбираются средства с учетом внешних и внутренних условий системы ЖКХ и социально-экономического опыта субъекта.

Объективность потребностей сделала возможным создание теорий мотивации, на основе которых разработаны научные классификации человеческих потребностей.

Научную ценность представляют концепции и типологизации мотивирования, то есть выявление того, как можно людей побуждать к целенаправленной деятельности. В экономической литературе выделяют две основные группы мотивационных теорий: содержательные и процессуальные. Первые основаны на анализе потребностей человека, поэтому они и будут рассматриваться в нашем исследовании.

Вторые – на оценке ситуаций, возникающих в процессе мотивации. Процессуальные теории не игнорируют роль потребностей в экономическом поведении субъекта, но первенство отдают процессам восприятия и ожиданий субъекта, связанных с данной конкретной ситуацией и возможными последствиями и результатами выбранного им типа поведения. Авторами наиболее известных содержательных теорий мотивации являются Ф.У. Тейлор, А. Маслоу, Д. МакГрегор, Ф. Герцберг и др.

В соответствии с данными предпосылками А. Маслоу научно разработал следующую пирамиду потребностей (рисунок 1).

Рисунок 1. Пирамида потребностей А. Маслоу

жилищный коммунальный администрация реформирование

В основании пирамиды лежат физиологические потребности, затем потребность в безопасности, основу которых составляют услуги ЖКХ, потребность в принадлежности к социальной группе, потребность признания и уважения и самая верхняя часть пирамиды – потребность самовыражения. Согласно «пирамиде А. Маслоу» из пяти уровней потребностей – первые два: физиологические и самосохранения относятся к базовым или первичным, а последующие три уровня носят характер вторичных и психологических по своей природе. Удовлетворение потребностей низшего уровня достигается через достаточную оплату труда, создание благоприятных условий для трудовой деятельности (сфера услуг ЖКХ обеспечивает удовлетворение потребностей людей в жилье, здоровье, сохранении трудоспособности и др.). Реализация потребностей второго уровня связана с обеспечением безопасных условий труда и услуг ЖКХ, гарантиями занятости, личной безопасности, медицинских и рекреационных услуг. Третий уровень связан с формированием стабильного группового окружения, взаимодействием во время работы. Четвертый уровень потребностей удовлетворяется через признание трудовых заслуг, перевод на наиболее важные участки работы, более высокие должности, усиление ответственности. Пятый уровень удовлетворяется путем предоставления работы, требующей наибольшей отдачи, созданием условий для творчества и высоких достижений. Более высокие уровни иерархии потребностей предполагают наличие довольно высокого уровня образования и культуры населения.

Потребность в услугах ЖКХ возрастает под воздействием интенсивности труда, с необходимостью повышения качества человеческого капитала, закона возрастания потребностей.

Под действием объективного закона возвышения потребностей развиваются потребности населения в улучшении жилищных условий. В семейном бюджете доля расходов на жилище постоянно возрастает.

В России расходы семей на жилищно-коммунальные услуги в среднегодовом доходе рабочих семей в настоящее время превысили 20%.

Вместе с тем, если обратится к рыночным условиям, то наряду с законом повышения потребностей, на рост рассматриваемых потребностей в услугах ЖКХ оказывает влияние действие закона спроса и предложения.

Такая категория как спрос, отражающая потребность людей в той или иной услуге ЖКХ, конкретизируется в зависимости от уровня дохода и платежеспособного спроса, проявляющегося в способности удовлетворять потребность, подкрепленную доходом потребителя.

Как известно, спрос находит свое выражение в денежной форме и измеряется величиной товарооборота и количеством потребителей, согласным приобрести благо по определенным ценам (услугам ЖКХ). Функции спроса выражаются посредством взаимосвязи между спросом и определяющими его факторами Q = (Ра, Рв, Рц, I, W, T, F, S), среди которых основными являются – цена на конкурентную услугу Ра, цены на услуги заменители Рв, цены на сопряженные услуги Рц, доход покупателя I, уровень благосостояния покупателя W, то есть преимущественно экономические факторы. Затем следуют факторы социально-демографические – F (вкусы, предпочтения), географические – S (сезонность), временные – Т (жизненный цикл услуги).

Услуги ЖКХ в рамках воспроизводственного цикла, как правило имеют материальную форму, вызванную сферой обслуживания и эксплуатации трех больших групп объектов в системе ЖКХ:

1) жилой фонд и объекты социальной сферы;

2) системы техноснабжения, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и др.;

3) сферы обслуживания предприятий и инженерных систем (постоянно действующих зданий и сооружений, рассчитанных на длительный срок службы и использования, включая комплекс конструкций, устройств, оборудования, установок, приборов и сетей) городов и населенных пунктов. Сфера обслуживания инженерных сетей городов и населенных пунктов включает в себя выполнение работ по эксплуатации:

1) внешних и внутренних систем электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения;

2) жилого фонда и нежилых помещений;

3) систем вентиляции и кондиционирования воздуха;

4) систем пожарно-охранной сигнализации;

5) систем наружного освещения и инженерной защиты территорий.

Процесс производства и потребления большинства услуг ЖКХ совпадает в производственно-временных координатах. На рынке услуг ЖКХ равенство спроса и предложения по объему и структуре оказываемых услуг должно соблюдаться постоянно. При этом производству услуг ЖКХ должен предшествовать социальный заказ в индивидуальной, коллективной или общественной формах, выступающий актом их общественного признания и гарантом обмена труда.

В условиях формирования и исполнения информационной парадигмы качества услуг ЖКХ такое равновесие нарушается из-за снижения качества услуг, отсутствия конкурентного рынка услуг ЖКХ, общего роста цен, снижения спроса на услуги ЖКХ и одновременного сокращения предложений со стороны сферы ЖКХ. При этом точка равновесия кривых спроса и предложений услуг ЖКХ отсутствует: реализация услуг не состоялась, платежи прекратились, о чем свидетельствуют миллионные задолженности по коммунальным платежам населения, предприятий и учреждений России.

Данный парадокс объясняется рядом общих причин:

− развалом осложнившихся экономических связей в организации и функционировании ЖКХ в условиях неопределенности и непредсказуемости в экономике;

− отсутствием динамического приспособления (адаптации) производства услуг ЖКХ к изменившейся конъюнктуре рынка: между повышением цен и расширением предложения существует определенный разрыв;

− отсутствием конкурентной среды в сфере ЖКХ.

Реальное отображение экономики ЖКХ показывает огромные масштабы, сложный и многоуровневый характер ее монополизации:

1) монополизм управления;

2) технологический монополизм;

3) монополизация региональных рынков услуг ЖКХ.

Либерализация цен на услуги ЖКХ в этих условиях ведет к их неизбежному росту и сокращению предложения.

Выход сферы ЖКХ России из затяжного кризиса возможен при выполнении множества условий. Одним из них является повышение качества услуг ЖКХ. Постановлением Правительства Российской Федерации определены задачи гармонизации и интеграции качества услуг ЖКХ в систему международных стандартов качества серии ИСО 9000, реализующих концепцию всеобщего (глобального) менеджмента качества (Total Quality Management – TQM) . Согласно этой концепции основу качества функционирования ЖКХ должна составлять система контрактов на всех этапах воспроизводственного цикла между производителями и потребителями услуг ЖКХ для снижения негативного влияния асимметрии информации о качестве услуг ЖКХ для эффективного функционирования рыночного механизма.

Уровень качества услуг ЖКХ различен на рынке услуг, но потребителю (покупателю) за неимением времени и опыта крайне можно определить этот уровень в момент покупки. Кроме того, он не знает предыстории предлагаемой ему услуги ЖКХ. Таким образом, он обладает меньшей, чем продавец, информацией о качестве услуг.

Если бы информация была симметричной, т.е. если бы покупатель также имел адекватную информацию о качестве услуг ЖКХ, на рынке установилось бы эффективное равновесие. Цена, которую готов заплатить покупатель за конкретную услугу, определялась бы ее качеством. В условиях асимметрии информации, напротив, покупателю неизвестно качество конкретной услуги ЖКХ. Поэтому предлагаемая им цена определяется на основе среднего качества услуг, причем среднее качество, в свою очередь, определяется на основе известного покупателю закона распределения качества Акерлофа . В модели Акерлофа качество предоставленной на рынке услуги ЖКХ предполагается распределенным равномерно. Функция распределения известна как продавцам, так и покупателям. В этой ситуации продавец услуги выставляет на рынке только те из них, качество которых лежит в нижней части распределения, так как продажа наиболее качественной услуги становится для него невыгодной. В результате, шаг за шагом, среднее качество представляемых на рынок услуг падает, а вслед за этим снижается и цена, которую покупатель готов заплатить за услугу. Соответственно окончательная цена, устраивающая покупателя, в какой-то момент оказывается равной нулю, и рынок перестает существовать. Явление неблагоприятного отбора (вид предконтрактного оппортунизма), которое возникает на данном рынке из-за несовершенства информации, приводит к неэффективному функционированию рыночного механизма спроса и предложения и, в конечном итоге, к исчезновению рынка услуг ЖКХ.

1.2 Жилищно-коммунальное хозяйство, как важнейшая сфера в обществе

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) является важнейшей сферой социальной структуры общества. Качество ее функционирования на базе равноправного существования в данной сфере всех форм собственности позволяет создать поле качества экономических отношений собственников услуг ЖКХ и создать сетевую среду для реализации принципов социально-ориентированной рыночной экономики.

Современное развитие ЖКХ прошло несколько стадий от экстенсивного до интенсивного, качественного развития ЖКХ. Настоящий период, в котором развитие осуществляется в направлении повышения качества оказываемых услуг, начался с принятием Концепции реформирования ЖКХ на 2001–2010 гг. Сегодня перед ЖКХ стоит задача совершенствования технологии оказания услуг, обеспечения их качества и повышения качества и эффективности деятельности с целью получения конкурентного преимущества. Вопросы повышения качества услуг ЖКХ, поиск резервов, возможности контроля рассматриваются на государственном уровне, на уровне профессиональных объединений. Контроль за качеством услуг ЖКХ становится общественно значимым, причем проведение международных конференций по реализации стратегии TQM (Total Quality Management – Глобальный Менеджмент Качества) на базе открытых международных стандартов качества товаров, продукции и услуг ИСО 9000 и ИСО 14000 дает представление о том, что в данный момент задача поиска резервов повышения качества услуг ЖКХ является актуальной для зарубежных организаций и отечественного ЖКХ.

Муниципальная программа реформирования жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) включает в себя :

– анализ состояния ЖКХ;

– цели и задачи реформирования ЖКХ и направления их реализации;

– нормативно-правовое, финансовое, организационное, информационное обеспечение Программы;

– сроки реализации основных ее этапов.

– задачи;

– реализация;

– управление реализацией;

– план-график мероприятий.

Целью реформирования ЖКХ любого субъекта Российской Федерации или муниципального образования, исходя из Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, должен являться перевод жилищно-коммунального хозяйства города на рыночные, социально ориентированные принципы функционирования для обеспечения населения необходимым качеством жилищно-коммунальных услуг.

Для реализации поставленной цели следует решить четыре группы задач:

1) снижение стоимости и повышения качества жилищно-коммунальных услуг;

2) совершенствование механизмов финансирования отрасли;

3) усиление социальной политики в сфере ЖКХ;

4) обеспечение государственного контроля за состоянием жилищного фонда.

1.3 Направления реализации основных задач реформирования ЖКХ

Снижение и повышение качества услуг ЖКХ.

Ключевыми аспектами каждого из указанных направлений являются:

1. Формирование многообразия собственников в жилищной сфере путем создания товариществ собственников жилья (ТСЖ).

Объединение собственников жилья в товарищества собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является одним из наиболее эффективных способов защиты их прав, влияние на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создавать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилья.

Городская программа может включать несколько разделов, обеспечивающих поддержку товариществ собственников жилья, среди них:

2. Содействие на местном уровне становлению ТСЖ в существующем жилищном фонде должно предусматривать:

– упрощение и удешевление процедуры регистрации товарищества;

– возможность получения товариществами установленных дотаций из местных бюджетов на текущее содержание кондоминиума и капитальный ремонт в пределах дотирования муниципального жилищного фонда с дифференциацией дотаций в зависимости от степени износа жилищного фонда;

– предоставление налоговых льгот в пределах компетенции представительных органов региональной и местной власти.

3. Организация ТСЖ в процессе строительства должна стать постоянной практикой работы органов местного самоуправления и застройщиков, если возводимое жилье предполагается продавать разным собственникам.

4. Выделение земельных участков в общую долевую собственность членов товарищества может позволить привлечь за счет ее коммерческого использования дополнительные источники финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилья.

5. Урегулирование вопросов бухгалтерской отчетности и налогообложения ТСЖ как некоммерческих организаций улучшит финансовую ситуацию по обслуживанию жилищной недвижимости и привлечет к этому процессу больше желающих стать его участниками.

Демонополизация обслуживания муниципального жилого фонда и формирования рынка услуг.

Жилищно-коммунальная реформа одной из главных целей преобразований в жилищной сфере ставит демонополизацию обслуживания жилищного фонда и формирования рынка услуг. Решение этих задач практически целиком находится в компетенции местных органов власти.

1. Разделение функций заказчика услуг ЖКХ и подрядчиков по их предоставлению.

Мировая практика, а также российская практика последних лет достаточно убедительно показывают, что создание эффективных механизмов управления муниципальным жилищным фондом и его инфраструктурным обеспечением достигается путем четкого выделения функций собственника жилищного фонда (муниципалитета) и делегирование им на конкурсной основе функций управления и обслуживания муниципальной недвижимости специализированным организациям . Такая идеология нашла отражение в Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации.

При таком подходе система управления муниципальным жилищно-коммунальным хозяйством города рассматривается как трехуровневая система:

– заказчика жилищно-коммунальных услуг;

– подрядные организации, обеспечивающие предоставление жилищно-коммунальных услуг.

2. Формирование службы заказчика (управляющей компании) как субъекта рыночных отношений является ключевым вопросом для реального развития конкуренции в муниципальном жилищном хозяйстве.

При формировании или выборе службы заказчика (управляющей компании) собственник (муниципалитет) должен руководствоваться двумя соображениями:

1) служба заказчика должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им жилищно-коммунальных услуг;

2) такая ориентация может быть достигнута выбором соответствующих организационных и финансовых механизмов.

Основными задачами службы заказчика являются:

– выбор наилучшего подрядчика по предоставлению жилищных и коммунальных услуг на вверенном ему в управление жилищном фонде;

– заключение договорных отношений с выбранными подрядчиками на предоставление жилищных и коммунальных услуг заданного качества, количества и стоимости;

– обеспечение системы контроля за предоставлением этих услуг и оплаты их по факту предоставления.

Принципиальным моментом в подходе к организации службы заказчика является понимание службы заказчика как субъекта рыночных отношений.

Сегодня при только формирующихся экономических взаимоотношениях в сфере обслуживания жилья лучшей организационной формой службы заказчика является муниципальное унитарное предприятие – управляющая компания. Для обеспечения эффективности своей деятельности это предприятие должно быть заинтересовано:

– в расширении объема обслуживания муниципального жилищного фонда;

– в получении заказов на обслуживание других объектов муниципальной недвижимости (школ, детских садов);

– заключение договоров на обслуживание кондоминиумов с товариществами собственниками жилья;

– в минимизации задолженности населения по оплате жилищно-коммунальных услуг;

– в системе эффективного контроля за деятельностью подрядных организаций.

Для решения каждой из указанных задач необходим соответствующий механизм стимулирования данной деятельности.

В качестве альтернативы службе заказчика как муниципального предприятия часто рассматривается служба заказчика как муниципальное учреждение. Это более простая и привычная форма управления, однако учреждение экономически не заинтересовано в решении перечисленных задач. Кроме того, зачастую служба заказчика в этом случае финансируется за счет бюджета. Недостатками такой схемы являются:

– финансирование из бюджета не заинтересовывает службу заказчика в результатах своего труда;

– по существу возрастают расходы на жилищно-коммунальное хозяйство, потому что кроме финансирования бюджетом и населением самого жилищно-коммунального хозяйства, возникает необходимость финансировать дополнительно из бюджета службу заказчика;

– бюджетное финансирование – это постоянная борьба за снижение численности чиновников, и служба заказчика в этом случае создается в предельно усеченном варианте, который не позволяет эффективно наладить контроль за работой подрядчиков, а следовательно, не реализует главную идею создания службы – оплату работ в зависимости от их качества и количества.

Деятельность службы заказчика (управляющей компании) направлена на предоставление жилищно-коммунальных услуг и должна входить в их стоимость. Мировая и российская практика показывает, что деятельность, выполняемая службой заказчика, стоит от 4 до 8% стоимости жилищно-коммунальных услуг. Причем служба заказчика – это достаточно разветвленная структура, на низовой ступеньке которой находятся сотрудники, отвечающие за состояние конкретного дома (домов) и контролирующие подрядчиков на нем, – домоуправы.

В связи с этим важен вопрос об оптимальных размерах деятельности управляющей компании. В принципе, собственник (муниципалитет) должен быть заинтересован в конечном итоге в выборе наилучшего заказчика. Но с другой стороны, если размер жилищного фонда будет достаточно мал, возрастут издержки, связанные с организацией работы службы заказчика, а следовательно, повысится их стоимость. Практика показывает, что оптимальный размер жилищного фонда, находящийся в управлении службы заказчика, 30 000 – 40 000 жилых единиц (квартир). Из этого можно сделать вывод, что в городах с населением свыше 150 000 человек целесообразно формировать несколько служб заказчиков, закладывая фундамент развития конкуренции в этой сфере деятельности.

Эффективная работа службы заказчика возможна только в случае четкого определения правил игры. В первую очередь это договор с муниципалитетом на управление жилищным фондом, в котором

указывается объем жилищного фонда, передаваемый в хозяйственное ведение предприятию, размеры и источники финансовых средств на его обслуживание. Ссылаясь на «недостаток финансовых средств», многие администрации создают службы заказчика или как муниципальные учреждения, или как структурные подразделения администрации, чтобы якобы из-за недостатка экономических рычагов сохранить хорошо знакомые административные. При этом не учитывается, что:

– существующее финансирование жилищного хозяйства не столь мало, сколь неэффективно расходуется, главная проблема состоит в стабильности финансирования;

– даже в условиях нестабильного финансирования можно предусмотреть такую систему заключения договоров на выполнение подрядных работ, когда объем и перечень работ будут изменяться в зависимости от уровня финансирования по заданию заказчика;

– стабильность финансирования жилищного хозяйства легко обеспечить путем опережающего повышения в оплате населением доли стоимости жилищных услуг;

– для стабилизации взаимоотношений службы заказчика с теплоснабжающими организациями целесообразно заключать трехсторонний договор, где заказчик гарантирует оплату услуг теплоснабжающей организации в пределах тарифа для населения, а покрытие разницы между ценой услуги и тарифом для населения за счет бюджетных или других источников находится в компетенции местных органов власти.

Реализация таких мер может дать существенный толчок по развитию рыночных механизмов в жилищно-коммунальном хозяйстве, повышения качества и снижению стоимости услуг.

4. Проведение конкурсного отбора подрядчиков для текущего обслуживания жилья и проведения капитальных ремонтов позволяет резко повысить эффективность используемых финансовых ресурсов.

Главные вопросы для успешного проведения конкурсов:

– грамотно подобранные пакеты домов, выставляемых на конкурс, размер пакета не должен быть менее 1000 квартир;

– активная информационная компания;

– полностью формализованная процедура подведения итогов, строгие и четкие критерии отбора;

Формирование системы эффективных договорных отношений на поставку жилищно-коммунальных услуг – достаточно длительный процесс, связанный с окончательным переходом от административных рычагов управления к рыночным.

В рамках реализации программы целесообразно разработать примерные договоры на поставку жилищно-коммунальных услуг для данного региона.

5. Разработка и широкое внедрение формализованных процедур контроля за деятельностью подрядных организаций обеспечит процедуру оплаты только реально выполненных работ или поставленных услуг.

Регулирование деятельности естественных локальных монополий по поставке коммунальных услуг.

Регулирование цен на поставку услуг естественных монополистов путем контроля затрат и рентабельности. Практика показывает, что наиболее необоснованно завышенными затратными статьями являются амортизационные отчисления (за счет завышенной стоимости основных фондов) и ремонтный фонд.

Выделение работ, которые могут проводиться на конкурсных началах (такими работами могут стать поставка сырья и материалов, и особенно – ремонтные работы, которые на сегодня, есть все основания полагать, проводятся наиболее неэффективно с точки зрения стоимости).

Содействие внедрению альтернативных технологий с целью демонополизации предоставления услуг.

Организация ресурсосбережения в жилищно-коммунальном хозяйстве может дать наибольший эффект с точки зрения снижения стоимости услуг.

Для организации ресурсосбережения в жилищно-коммунальном хозяйстве программа должна предусматривать следующие моменты.

Разработка технических и организационных мер по установке приборов учета и регулирования потребления коммунальных услуг: наиболее важно для органов местного самоуправления определить приоритеты по учету ресурсов в масштабах микрорайона, дома, квартиры; определить концепцию регулирования расходования тепловых ресурсов (временное, температурно-фасадное, потребителям на отопительной батарее). Необходимые организационные меры включают обеспечение обслуживания, метрической поверки, порядка съема и обработки результатов измерений, и в конечном свете, обеспечение оплаты услуг по факту показаний счетчика.

Формирование внебюджетных источников кредитного финансирования работ по ресурсосбережению. Одним из возможных и привлекательных подходов может стать формирование регионального Фонда ресурсосбережения, который формируется путем увеличения на незначительный процент тарифа на коммунальные услуги и используется для выделения на кредитной основе под гарантии местных администраций ресурсоснабжающим и жилищным организациям для проведения работ по ресурсосбережению.

Методическое обеспечение тарифной политики ресурсоснабжающих организаций в связи с проведением мероприятий по ресурсосбережению. Одним из возможных направлений этой работы может стать разделение коммунальных тарифов на две составляющие – за сетевое обслуживание (постоянная величина) и за поставку услуги (переменная величина).

Изменение механизмов финансирования отрасли

Изменение механизмов финансирования ЖКХ призвано создать финансовые предпосылки для становления этой сферы как отрасли реальной рыночной экономики.

Переход на новую систему оплаты жилищно-коммунальных услуг включает в себя:

– Определение темпов повышения уровня оплаты услуг ЖКХ населением в каждом регионе и муниципальном образовании. Темпы повышения уровня оплаты жилья, с одной стороны, должны проводиться в соответствии с Концепцией реформирования жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, с другой стороны, должна оцениваться реальная социально-экономическая ситуация в регионе и уровень доходов населения. Лучшим индикатором доходов населения является его охват программой жилищных субсидий; целесообразно проводить повышение тарифов таким образом, чтобы программа жилищных субсидий охватывала не более 30% населения .

– Определение социальных стандартов услуг ЖКХ и источников бюджетной поддержки отрасли. Рекомендуется делать это на муниципальном уровне; муниципальные социальные стандарты должны отражать не только жилищную обеспеченность, но и среднюю обеспеченность коммунальными услугами (наличие водоснабжения и канализации, вид отопления, наличие лифтового хозяйства и т.д.).

– Введение полной оплаты для первого жилья и жилья, превышающего некоторые социальные нормативы (эти нормативы в общем случае могут быть больше стандартов социальной площади для расчета жилищных субсидий).

– Ускоренные темпы роста оплаты населением тех услуг, в предоставлении которых возможно развитие конкуренции или создана эффективная система антимонопольного регулирования, в частности, жилищных услуг по сравнению с коммунальными. Такой подход может не только заметно повысить качество обслуживания жилищного фонда, но и увеличить коммунальные платежи населения за счет повышения дисциплины платежей.

– Разработка подходов по повышению ответственности жителей за оплату услуг ЖКХ. Эти подходы должны включать не репрессивные меры, а информационно-разъяснительные; правильно информационно полно подготовленная квитанция об уплате за жилищно-коммунальные услуги, информация о работе службы жилищных субсидий, доброжелательное наполнение о просроченном платеже резко повышают уровень сбора платежей.

Реформирование системы ценообразования на услуги ЖКХ должно предусматривать в каждом муниципальном образовании следующие мероприятия:

– Введение в структуру оплаты жилищных услуг населением накоплений на капитальный ремонт; это должно позволить сформировать структуру оплаты жилищных услуг с учетом всех составляющих затрат.

– Введение платы за найм муниципального жилья позволяет дифференцировать оплату жилья в зависимости от его потребительских свойств (качества и местоположения); целесообразно размер платы за найм устанавливать несколько выше, чем налог на имущество для собственника аналогичного жилья, что должно стимулировать продолжение процесса приватизации жилья.

– Включение затрат по страхованию жилья в оплату жилищных услуг позволит защитить население от форс-мажорных обстоятельств, связанных с несчастными случаями или стихийными бедствиями.

– Ликвидация перекрестного субсидирования коммунальных услуг промышленными предприятиями позволит приблизить структуру расходов населения к реальной структуре затрат на жилищно-коммунальное обслуживание, а также снизить неоправданно завышенные тарифы для промышленных потребителей.

Создание механизмов привлечения внебюджетных инвестиций в ЖКХ требует проведения следующих мероприятий.

– Разработка методологии привлечения заемных или кредитных ресурсов на развитие инфраструктуры коммунального хозяйства, что позволит сгладить влияние на уровень тарифов пикового характера инвестиционных затрат, равномерно распределить их возмещение на более длительный период и сохранить оплату жилищно-коммунальных услуг доступной для населения.

– Приведение бухгалтерской отчетности жилищно-коммунальных предприятий к международным стандартам, что сделает прозрачной структуру тарифа и позволит рассчитывать на привлечение иностранных инвестиций.

Реформирование социальной политики в сфере ЖКХ.

Основные направления реформирования социальной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства:

Обеспечение адресной социальной защиты семей с низкими доходами в виде жилищных субсидий является одним из приоритетных и обязательных направлений всей социальной политики государства.

Оно включает в себя:

– Создание служб жилищных субсидий во всех муниципальных образованиях.

– Совершенствование и упрощение методики предоставления субсидий.

– Бюджетное обеспечение предоставления субсидий вне зависимости от формы собственности жилищного фонда.

Предоставление субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг всем имеющим на это право гражданам является непременным условием законности принятия органами власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления решений об увеличении ставок оплаты жилья и коммунальных услуг.

– Упорядочить льготные категории граждан и размер предоставляемых льгот в рамках компетенции региональных им местных уровней.

– Обеспечить финансовое возмещение предоставления льгот различным категориям граждан из бюджетных источников.

Введение обязательного страхования жилья ставит целью защиту собственников и нанимателей жилья в случае возникновения несчастного случая (например, пожар) или стихийного бедствия (например, ураган). Введение обязательного страхования жилья потребует разработки соответствующей нормативно-правовой базы на федеральном и региональном уровне.

Защита прав потребителей услуг является важным аспектом социальной защиты населения.

Вопросы защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг регламентируются законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», а также правилами предоставления жилищно-коммунальных услуг.

Таким образом, на современном этапе важнейшим направлением в общественно-экономических преобразованиях стало реформирование жилищно-коммунального хозяйства.

Трудности и ошибки начального этапа жилищно-коммунальной реформы создают предпосылки для совершенствования рассматриваемого процесса реформирования.

2. Организация реформирования жилищно-коммунального хозяйства г. Серпухова

2.1 Общая характеристика администрации г. Серпухова

Серпуховской район один из потенциально выгодных районов в отношении экономического развития. Находится он на юге Московской области. Серпухов – административный центр Серпуховского района Московской области. Выделен в самостоятельную административно-хозяйственную единицу с непосредственным подчинением исполкому областного Совета 14 сентября 1939 года. Ныне – муниципальное образование «Городской округ Серпухов». Население – 124,2 тыс. человек. Площадь города составляет 32,6 кмІ, из которой застроено 22,3 кмІ.

Численность жителей Серпухова составляет 124,2 тыс. человек, трудовые ресурсы составляют 75,7 тыс. человек.

Экономический потенциал города разнообразен: промышленность, строительство, транспорт, торговля, жилищно-коммунальное хозяйство, развернутая сеть непроизводственной сферы. Но ведущей отраслью городской экономики все же является промышленность, что подтверждается историческим развитием Серпухова.

Работа администрации города Серпухова ведется на основании правового документа «Регламент администрации города Серпухова» №159-р от 12.05.2004 г., в котором подробно изложены работа всех подразделений администрации, их права и обязанности. Регламент администрации города Серпухова разработан в соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Законом Московской области «О местном самоуправлении в Московской области», Законом Московской области «О муниципальных должностях и муниципальной службе в Московской области», Уставом города Серпухова, постановлением Главы города «Об утверждении Положения об администрации города Серпухова» от 30 марта 2004 г. №395. Рабочим органом администрации города Серпухова является аппарат, осуществляющий свою деятельность на основе Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента РФ и Правительства РФ, законов Московской области, постановлений и распоряжений Губернатора Московской области и Правительства Московской области, Устава города Серпухова и нормативно – правовых актов города Серпухова, настоящего Положения.

Аппарат администрации города Серпухова обеспечивает изучение, рассмотрение и доклад Главе города или его заместителям поступающих в администрацию города документов и обращений федеральных органов государственной власти, Правительства Московской области, Московской областной Думы, областных органов государственного управления, коммерческих и некоммерческих организаций, готовит по этим документам и обращениям необходимые ответы, аналитические справочные материалы, а также проекты поручений Главы города Серпухова или его заместителей по внесенным документам и обращениям; осуществляет подготовку в установленном порядке проектов постановлений, распоряжений и других нормативно-правовых актов Главы города, осуществляет контроль за их выполнением; осуществляет подготовку и организационно – техническое обеспечение заседаний Совета администрации, городских собраний и совещаний; обеспечивает проверку исполнения структурными подразделениями администрации города положений Федеральных законов, законов Московской области актов Президента и Правительства Российской Федерации, распорядительных документов Губернатора и вице-губернатора, Правительства Московской области, Главы города Серпухова по вопросам, отнесенным к компетенции администрации города Серпухова, а также изучает фактическое положение дел и разрабатывает предложения о принятии мер по исполнению решений; рассматривает или в необходимых случаях направляет для рассмотрения и принятия мер письма учреждений и организаций, обращении граждан, поступившие в администрацию города Серпухова; обеспечивает четкое ведение делопроизводства, соблюдение служебной тайны. Права и обязанности работников аппарата администрации города определяются законодательством Российской Федерации и Московской области, положениями и должностными инструкциями, правилами внутреннего распорядка. Работники аппарата администрации города несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. Структура, штаты, размер оплаты труда и условия материально – бытового обеспечения работников аппарата определяются Главой города в пределах расходов на содержание администрации. Работу аппарата организует и координирует заместитель главы администрации.

Планирование работы администрации города

Планирование работы администрации осуществляется на год, полугодие (перспективное) и на месяц (текущее). Перспективный план работы аппарата администрации включает в себя вопросы практической реализации федеральных законов и законов Московской области, Указов Президента, постановлений и распоряжений Правительства Российской Федерации, актов Губернатора и Правительства Московской области, программ социально – экономического развития региона. Текущий план работы на месяц формируется на основе плана организационных мероприятий администрации г. Серпухова и организационно – массовых мероприятий, включает в себя вопросы, рассматриваемые на заседаниях Совета администрации, городских собраниях, совещаниях, семинарах.

Предложения в план работы вносятся заместителями главы администрации, руководителями структурных подразделений администрации и представляются в письменной форме руководителю аппарата администрации не позднее, 15-го числа каждого месяца. Предложения должны содержать формулировку рассматриваемых вопросов, дату рассмотрения, фамилии и должности, ответственных за их подготовку, лиц привлекаемых к тому или иному мероприятию.

Проект плана работы администрации не позднее, чем за 15 дней до начала планируемого периода представляется в установленном порядке руководителем аппарата администрации на утверждение Главе города или лицу, его замещающему. План работы администрации через общий отдел доводится до сведения заместителей главы администрации, руководителей структурных подразделений администрации города. Общий контроль за формированием и выполнением планов работы администрации возлагается на заместителя главы администрации и (или) начальника информационно – аналитического управления.

Город Серпухов – стабильно развивающееся муниципальное образование. Этому способствует слаженная работа администрации в частности сотрудников Комитета по управлению жилищно-коммунальным хозяйством.

Комитет по управлению жилищно-коммунальным хозяйством Администрации города Серпухова (далее – Комитет) является функциональным органом Администрации города Серпухова и подчиняется заместителю главы администрации города.

Комитет в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом, нормативными правовыми актами Московской области, постановлениями и распоряжениями Главы города, Уставом города Серпухова и настоящим Положением.

Комитет осуществляет свою деятельность как непосредственно, так и во взаимодействии со всеми отраслевыми и функциональными органами Администрации города Серпухова, а также с муниципальными предприятиями и учреждениями.

Задачи и функции отделов определяются в положениях о них и утверждаются председателем Комитета.

Непосредственное руководство Комитетом осуществляет председатель.

Комитет не является юридическим лицом. Положение о Комитете утверждается распоряжением Главы города Серпухова.

Основные направления деятельности комитета:

– Разработка проектов нормативных актов и распорядительных документов в сфере жилищно-коммунального хозяйства, обеспечивающих эффективное и устойчивое функционирование организаций жилищного хозяйства по надлежащему техническому и санитарному содержанию жилищного фонда, бесперебойной работе оборудования и устройств жилых зданий, своевременному проведению их текущего и капитального ремонта; организаций коммунального хозяйства, осуществляющих водоснабжение и водоотведение в городе Серпухове, уборку и санитарную очистку территорий, вывоз твердых и жидких бытовых отходов, внешнее благоустройство и озеленение; организаций, оказывающих банно-прачечные, услуги населению; организаций коммунальной энергетики, осуществляющих снабжение города горячей водой, тепловой и электрической энергией.

– Реализация государственной политики по реформированию жилищно-коммунального хозяйства, а также межотраслевых и отраслевых государственных и региональных программ.

– Разработка главных направлений технического развития жилищно-коммунального хозяйства и коммунальной энергетики.

– Разработка и реализация мероприятий по привлечению инвестиций и кредитных ресурсов в строительство объектов жилищно-коммунального хозяйства, для муниципальных нужд.

– Развитие системы договорных отношений в сфере производства и потребления жилищно-коммунальных услуг.

– Организация управления коммунальным хозяйством и предоставления услуг населению предприятиями и учреждениями города, независимо от форм собственности.

– Организация работ по благоустройству территорий города, в том числе путем привлечения на договорной основе предприятий, независимо от организационно правовой формы и формы собственности, а также населения.

– Участие в размещении заказов на поставки товаров, выполнении работ, оказании услуг для муниципальных нужд по направлению своей деятельности.

– Обеспечение условий для создания и функционирования товариществ-собственников жилья.

– Координация работы по утилизации, складированию, размещению, захоронению, уничтожению промышленных и иных отходов, материалов, веществ.

– Начисление субсидий малообеспеченным гражданам по оплате за жилье и коммунальные услуги.

Полномочия комитета:

– Разрабатывает проекты правовых актов и распорядительных документов по вопросам, относящимся к сфере деятельности Комитета.

– Осуществляет координацию деятельности муниципальных предприятий, организаций и учреждений города Серпухова в сферах коммунальной энергетики, жилищно-коммунального.

– Формирует перечни объектов, подлежащих модернизации, реконструкции и капитальному ремонту в сфере жилищно-коммунального хозяйства и коммунальной энергетики и финансируемых за счет средств областного и местного бюджета.

– Участвует в разработке прогнозов социально-экономического развития города Серпухова Московской области и предложений к проекту местного бюджета по вопросам, входящим в сферу деятельности Комитета.

– Предоставляет субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг для малоимущих групп населения.

– Формирует статистическую отчетность по жилищно-коммунальному хозяйству города Серпухова.

– Совместно с муниципальными предприятиями жилищно-коммунального хозяйства осуществляет разработку мероприятий, обеспечивающих эффективность их деятельности, повышение качества и надежности предоставляемых ими услуг.

– Осуществляет формирование муниципальных заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для муниципальных нужд.

– Участвует в формировании инвестиционной политики города в сфере коммунального хозяйства.

– Осуществляет совместно с муниципальными организациями жилищно-коммунального хозяйства мероприятия, направленные на улучшение содержания объектов внешнего благоустройства города Серпухова, а также состояния строений, жилых домов, жилых помещений, сооружений жилищно-коммунального хозяйства и коммунальной энергетики, зеленых насаждений.

– Проводит постоянный текущий мониторинг обеспечения населения города Серпухова услугами теплоснабжения, водоснабжения, энергоснабжения и иными услугами, предоставляемыми населению организациями жилищно-коммунального хозяйства.

– Совместно с муниципальными организациями жилищно-коммунального хозяйства осуществляет мероприятия, направленные на обеспечение надежного, функционирования резервных топливных хозяйств в осенне-зимний период.

– Принимает в установленных законодательством случаях участие в координации аварийно-восстановительных работ, расследовании причин аварий эксплуатируемых объектов жилищно-коммунального и теплоэнергетического хозяйства.

– Участвует в приемке в эксплуатацию объектов жилищно-коммунального хозяйства, находящихся в муниципальной собственности, после окончания работ по капитальному ремонту, реконструкции или их модернизации.

– Осуществляет научно-техническую политику в сфере деятельности Комитета, способствует внедрению на территории города Серпухова прогрессивных технологий, материалов, изделий, оборудования и средств механизации.

– Участвует в проведении стимулирующей инвестиционной политики привлечении дополнительных инвестиций в жилищное хозяйство. Сопровождает и участвует в реализации федеральных инвестиционных программ по жилищно-коммунальному энергетическому комплексу.

– Участвует в организации подготовки, переподготовки, квалификации кадров организаций жилищно-коммунального хозяйства и коммунальной энергетики.

– Контролирует подготовку объектов энергетики и коммунального хозяйства к работе в зимних условиях.

– Контролирует бесперебойную работу объектов жизнеобеспечения, инженерных коммуникаций и обеспеченность топливно-энергетическими ресурсами жилищно-коммунального хозяйства города.

– Координирует и контролирует выполнение мероприятий, направленных на предупреждение чрезвычайных ситуаций в коммунальной энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и ликвидацию их последствий.

– Осуществляет мероприятия по мобилизационной подготовке, гражданской обороне в сфере жилищно-коммунального хозяйства города.

– Организует и осуществляет контроль за качеством оказываемых жилищно-коммунальных услуг.

– Разрабатывает механизмы повышения эффективности деятельности предприятий жилищно-коммунального хозяйства, повышения качества, надежности предоставляемых ими услуг, обеспечивает равноправие субъектов производственной деятельности независимо от формы собственности в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

– Согласовывает положения и уставы муниципальных унитарных предприятий и учреждений города Серпухова в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

– Вносит предложения по созданию, ликвидации, реорганизации предприятий жилищно-коммунального хозяйства и коммунальной энергетики.

– Осуществляет прием граждан, обеспечивает своевременное и полное рассмотрение обращений граждан, принятие по ним решений и направление заявителям ответов в установленный законодательством срок.

– Принимает участие в работе комиссии по оценке технического состояния муниципального жилищного фонда на предмет пригодности проживания, перевода в категорию ветхого, установлению сроков прекращения их эксплуатации и возможностей дальнейшего использования.

Комитет имеет право:

– Запрашивать и получать от органов местного самоуправления, учреждений, предприятий, организаций города информацию, документы и материалы, необходимые для осуществления деятельности Комитета, передавать в установленном порядке информацию указанным органам, учреждениям, организациям;

– Вносить предложения Главе города Серпухова о привлечении на договорной основе к работе Комитета для изучения и решения проблем в сфере жилищно-коммунального хозяйства и коммунальной энергетики экспертов, специалистов и специализированные (консультационные, аудиторские и другие) организации.

– Комитет обязан отчитываться о результатах своей деятельности перед Главой города Серпухова.

Комитет возглавляет председатель, назначаемый на должность и освобождаемый от должности Главой города Серпухова. В случае временного отсутствия председателя его обязанности исполняет начальник отдела.

Председатель:

– Осуществляет руководство деятельностью Комитета на принципах единоначалия в соответствии с законодательством и настоящим Положением;

– Представляет на утверждение Главе города положение об отделах Комитета, должностные обязанности заместителя председателя, руководителей структурных подразделений Комитета;

– Вносит на рассмотрение Главы города Серпухова проекты правовых актов по вопросам, входящим в сферу деятельности Комитета;

– Представляет на утверждение Главе города Серпухова структуру и штатное расписание Комитета и смету расходов на его содержание;

– Согласовывает назначение на должность и освобождение от должности руководителей муниципальных унитарных предприятий и учреждений жилищно-коммунального хозяйства города Серпухова;

– Вносит предложения Главе города по вопросам наложения дисциплинарных взысканий руководителям муниципальных унитарных предприятий и учреждений жилищно-коммунального хозяйства за ненадлежащее исполнение или неисполнение своих должностных обязанностей;

– Вносит предложения заместителю главы администрации города по вопросу уменьшения размера материального стимулирования руководителям муниципальных унитарных предприятий и учреждений за надлежащее исполнение или неисполнение своих должностных обязанностей;

– Организует работу отделов Комитета;

– Осуществляет другие права и обязанности в соответствии с должностной инструкцией.

В Комитете образуются два отдела;

– по энергосбережению и координации работы предприятий ЖКХ;

– отдел жилищных субсидий.

Отделы возлагают начальники, которые назначаются и освобождаются от должности Главой города по согласованию с председателем Комитета. Комитет может быть ликвидирован по решению органа местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Расходы бюджета города Серпухова за 2009 год увеличились на 3 процента по сравнению с 2008 годом.

ЖКХ в Серпухове – это 1250 многоквартирных домов, 37 котельных, 17 центральных тепловых пунктов, 46 водозаборных скважин, 44 насосных станции, 300 трансформаторных подстанций, 550 км трубопроводов тепло – водоснабжения и канализования, почти тысяча км электрических сетей. Работают в жилищно-коммунальном комплексе Серпухова около 3000 человек.

В сфере энергетического хозяйства в 2009 году предприятия Серпухова произвели: реконструкцию ряда распределительных подстанций (11,1 млн. руб.); 9,8 км воздушных линий электропередач (5,5 млн. руб.); капитальный ремонт электрических сетей протяженностью 21,5 км; тепловых сетей протяженностью 9,3 км.

Завершено строительство резервуара чистой воды объемом 2000 м 3 на ВЗУ №5 (3,5 млн. руб.).

Осуществлено техническое перевооружение котельной №21, полностью переоборудована котельная №50, которая теперь обеспечивает теплом жилые дома и социальные объекты, подключенные ранее к котельной ЗАО «Серпуховский текстиль». В целом в 2009 году работ по реконструкции и техническому перевооружению объектов теплоэнергетического хозяйства Серпухова выполнено на сумму порядка 60 млн. рублей.

Ремонт жилищного фонда и внутридворовых территорий: выполнен ремонт фасадов 6 жилых домов на общую сумму 5,4 млн. руб. и внутридворовых территорий по ул. Центральная и Октябрьская на общую сумму 2,5 млн. руб. Установлены 4 детские площадки и 1 спортивная площадка.

В связи с отсутствием финансирования в 2009 году производился только текущий ремонт кровель, межпанельных швов, внутренних инженерных сетей, лифтов. Это так называемый ремонт по заявкам.

Энергосбережение: предприятия отрасли ЖКХ проводили технические мероприятия по установке и внедрению ЧРП, замене ртутных ламп на более экономичные натриевые, прокладке тепловых сетей в трубах с улучшенной изоляцией, внедрению АСКУЭ, автоматизации процессов химводоподготовки, замене горелочного оборудования, применению энергоемкого насосного оборудования. Экономический эффект составил 28,2 млн. руб.

Силами жилищных предприятий осуществлена замена обычных лампочек в подъездах жилых домов на энергосберегающие светильники (922 шт.), установлены фотореле (483 шт.), акустические выключатели (1442 шт.), реле времени (4 шт.). Экономический эффект за время использования этого энергосберегающего оборудования составил 777,1 тыс. руб.

Одна из основных задач на 2010 год – разработка, в соответствии с новым Федеральным законом Российской Федерации от 23 ноября 2009 г. №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» муниципальной программы по энергосбережению и начало воплощения ее.

2.2 Жилищно-коммунальное хозяйство в городе Серпухове

Сегодня жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой сложный, многоотраслевой производственно-технический комплекс. В его состав входят: жилищное хозяйство и ремонтно-эксплуатационное производство; водоснабжение и водоотведение; коммунальная энергетика; внешнее благоустройство, включающее санитарную очистку и озеленение городов. Эта отрасль, без которой практически невозможна жизнедеятельность человека, города, территории, требует формирования эффективного механизма взаимодействия научно-производственных организаций с органами местного самоуправления и населением с целью реформирования жилищно-коммунального комплекса для его перевода на качественно новую материально-техническую базу.

Важным направлением коммунальной инфраструктуры является теплоснабжение. Теплоэнергетическое хозяйство Московской области включает в себя 2428 котельных, 1415 центральных тепловых пунктов, около 11 тыс. км. (в двухтрубном исчислении) тепловых сетей.

Годовой отпуск тепловой энергии составляет более 37 000,0 тыс. Гкал.

В виду того, что качество предоставляемых коммунальных услуг на прямую зависит от технического состояния инженерных объектов коммунальной инфраструктуры, Министерством жилищно-коммунального хозяйства Московской области проводится техническая политика по реконструкции, модернизации и развития инженерных систем.

Большое внимание уделяется ежегодному проведению мероприятий по замене сетей теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения. При этом широко применяются, как металлические трубы (в пенополиуретановой изоляции), так и пластмассовые трубы (в том числе из сшитого полиэтилена). Внедряются новые технологии биологической очистки сточных вод. Осваивается новое насосное оборудование с частотно-регулируемым электроприводом и современные системы химводоподготовки. Проводится работа по строительству (в том числе в блочно-модульном исполнении) и реконструкции котельных с установкой новых автоматизированных котлоагрегатов, работающих в автоматическом режиме.

В целом реализация вышеуказанного комплекса мероприятий позволила снизить экологическую нагрузку на регион, улучшить санитарно-эпидемиологическую обстановку и техническое состояние инженерных объектов коммунальной инфраструктуры Московской области, а как итог, значительно повысить качество предоставляемых коммунальных услуг.

В составе системы водоснабжения эксплуатируются около 500 водозаборных узлов, 8500 артезианских скважин, почти 15 тыс. км водопроводных сетей.

Поскольку Московская область обеспечивается питьевой водой в основном из подземных источников, величина общего водоотбора подземных вод составляет 3,5 млн. куб. м/сут.

Система водоотведения области включает в себя 637 комплексов очистных сооружений, из них 78 комплексов расположены в городах и крупных поселках Московской области, около 1400 канализационных насосных станции, более 11 тыс. км канализационных сетей.

В Московской области на очистные сооружения поступает около 3,5 млн. м3 сточных вод в сутки, при этом в области полную биологическую очистку проходят 2,4 млн. м3 в сутки и 600 тыс. м3 в сутки на очистных сооружениях г. Москвы.

В 2007–2008 годах в соответствии с подпрограммой «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» областной целевой программы «Жилище» на 2006–2010 годы в Московской области построены станции обезжелезивания в городском округе Химки, Ивантеевка, Пушкино, поселке им. Воровского, завершается проектирование и строительство станций обезжелезивания в городских округах Котельники, Электрогорск и Юбилейный.

В текущем году начата работа по разработке областной инвестиционной программы «Чистая Вода Подмосковья на 2009–2012 годы».

Целями программы станут и расширение существующих мощностей Восточной системы водоснабжения с целью гарантированной подачи питьевой воды в города Ногинск, Павловский Посад, Железнодорожный, Реутов, Балашиха, Люберцы, Лыткарино, Дзержинский; и начало строительства первой очереди Южной системы водоснабжения для городов Серпухов, Чехов, Подольск, Щербинка, Климовск, Видное, Домодедово, продолжение модернизации существующих систем водоснабжения, прежде всего для городов и населенных пунктов Орехово-Зуевского, Ногинского, Чеховского, Люберецкого, Солнечногорского, Раменского, Лотошинского, Пушкинского, Талдомского, Рузского, Можайского муниципальных районов, а также городских округов Подольск, Климовск, Коломна, Королев, Химки.

Министерством жилищно-коммунального хозяйства Московской области совместно с муниципальными образованиями Московской области проводится работа по улучшению состояния жилищного фонда.

Жилищный фонд в Московской области характеризуется следующими показателями: более 470 000 домов площадью свыше 180 млн. кв. м. Муниципальный жилищный фонд за последние пять лет заметно увеличился за счет активно ведущегося нового строительства, так и за счет приемки жилищного фонда от ведомств, военных городков и сельскохозяйственных предприятий.

В последние годы в жилищно-коммунальном комплексе Московской области системно и целенаправленно обеспечивается комплексный и программно-целевой подходы к решению проблем отрасли.

В Серпухове работает 10 Управляющих компаний. Самые крупные – муниципальные: «Жилищник» и «Бытовик». На двоих у них 769 домов общей площадью около 1,5 млн. квадратных метров. Далее по списку идут частные управляющие компании: ООО «Занарье-ЖКХ», ООО ПФ «Фрегат», ООО «Бытовик – ЖКХ». Есть совсем маленькие, работающие на один-три дома и образовавшиеся, в основном, чтобы обслуживать новостройки. Это, как правило, дочерние структуры компаний-застройщиков, и сколько-нибудь значимой роли на рынке услуг в сфере ЖКХ они пока не играют. Их в Серпухове всего пять.

Частные компании работают принципиально по-новому. Им вовсе не обязательно содержать штат дворников, сантехников, электриков и т.д. Достаточно грамотных управленцев. Они могут просто выбирать подрядчиков, которые и выполняют те или иные работы, необходимые для нормального обслуживания дома. Задача УК: проведя своего рода тендер на поставку работ и услуг, оптимально подобрать подрядную организацию, выбрать наиболее выгодные соотношения «цена-качество» с целью снижения бремени домовладельцев по содержанию дома. Финансовая деятельность компании может контролироваться избранной собственниками ревизионной комиссией. Если же говорить об эффективности работы частных УК, то она налицо: сравнивая работу ООО ПФ «Фрегат» и ООО «Бытовик-ЖКХ» за последние несколько лет, видно не только значительное сокращение жалоб горожан на предприятия, но и рост качества обслуживания.

Так, к специалистам «Бытовик-ЖКХ» в 2009 году серпуховичи обращались на 10% меньше, чем в 2008. А внимание к внедрению энергосберегающих технологий и возможность работать без выплаты НДС позволили компании выполнить текущих ремонтов на 1 млн. рублей больше, чем планировалось. Объем выполненных работ превысил план не потому, что изначально плохо планировали, а потому, что за счет экономии высвобождались средства. Цифра на первый взгляд маленькая, но и домов в управлении всего 18. «Бытовик-ЖКХ» за два года своей работы доказал, что в силах составить конкуренцию в своей нише. Особенно тем компаниям, которые не хотят или не могут обеспечить комфортное проживание в обслуживаемом жилом фонде.

По 2009 году видна эффективность работы так же недавно созданного филиала ООО ПФ «Фрегат»: объем текущих ремонтов и их качество растут из года в год, энергосбережению предприятие тоже уделяет внимание. Так одна лишь установка датчиков движения в 3 домах на Весенней дала экономии на освещении мест общего пользования в размере 60 тыс. руб. за 6 месяцев.

2.3 Модернизация жилищно-коммунального хозяйства в муниципальном образовании

Реализация реформы ЖКХ зависит от многих факторов. И в наибольшей степени от компетентности специалистов, на которых возлагается решение конкретных организационно-экономических задач.

В управлении коммунальным хозяйством не должна применяться известная концепция о том, что «управлять государством может каждая кухарка».

В жилищно-коммунальной отрасли существует ряд проблем, основными из которых являются неравномерное распределение коммунальных мощностей и неэффективное их использование, высокий уровень как морального, так и физического износа сетей. Одна из самых важных проблем – низкая эффективность управления в жилищно-коммунальной сфере.

Еще в начале реформы Владимир Путин говорил, что решением проблемы призвана стать коммерциализация ЖКХ на принципах самоокупаемости. Проходить она должна с использованием рычагов жесткого административного воздействия, с тем, чтобы устранить «один из немногих нерыночных архаизмов в нашей рыночной экономике».

Частные компании имеют целый ряд преимуществ: они кровно заинтересованы в повышении качества оказываемых услуг постольку, поскольку от объёма обслуживаемых площадей зависит успешность их бизнеса. Если качество услуг не устраивает жителей, они вправе нанять другую фирму. Частные УК заинтересованы во внедрении энергосберегающих технологий, они подходят к эксплуатации каждого дома индивидуально. Они же являются посредниками между жителями дома и поставщиками воды, тепла, электричества. Так же они заинтересованы в отстаивании интересов своих клиентов.

С тем, чтобы стимулировать процесс реформирования ЖКХ в 2007 г. был принят Федеральный закон Российской Федерации №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», во исполнение которого Государство предполагало инвестировать 240 миллиардов рублей. Для того, чтобы войти в программу фонда по капитальным ремонтам нам необходимо было довести долю коммерческих предприятий нашей сферы к 1 января 2009 года до 25 процентов. К 2011 году их должно быть 80 процентов. Это одно из непременных условий.

На сегодня имеется две крупных муниципальных управляющих компании. Практически монополистов. Это в свете реформы ЖКХ неверно. По итогам как отопительного сезона 2009–10 годов, так и предыдущих, видно стабильно большое количество жалоб на обслуживание жилого фонда, управляемого ООО «Занарье-ЖКХ». Особенно много их от микрорайона Бумажной фабрики.

В Серпухове действует Программа «Модернизации объектов коммунальной инфраструктуры г. Серпухове на 2007–2010 годы».

Основание для разработки Программы: Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», постановление Правительства Российской Федерации от 31.12.2005 №865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы», Концепция программы реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации, Закон Московской области №11/96-ОЗ «О Концепции, прогнозах и государственных программах социально-экономического развития Московской области» (в редакции Законов Московской области №47/99-ОЗ, №81/2001-ОЗ, №4/2002-ОЗ, №200/2005-ОЗ, №46/2005-ОЗ), постановление Правительства Московской области от 26.03.2001 №87/6 «О Порядке разработки областных целевых программ и контроля за их реализацией» постановление Главы города Серпухова от 28.02.2006 г. №320 «Об утверждении Порядка разработки городских целевых программ и контроля за их реализацией».

Основной целью Программы является разработка и осуществление комплекса мероприятий, повышающих надежность функционирования всего городского хозяйства, для чего предусмотрены предприятиями ЖКХ:

– ликвидация сверхнормативного износа основных фондов;

– внедрение ресурсосберегающих технологий;

– комплексное внедрение приборного учета отпускаемых коммунальных услуг;

– снижение затрат на производство;

– вывод предприятий ЖКХ в режим бездотационного и устойчивого функционирования;
– разработка комплекса мер по заинтересованности предприятий ЖКХ в снижении затрат на оказываемые коммунальные услуги, по социальной защите населения, исходя из того, что энергосбережение – одно из основных средств социальной защиты в ходе реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства, а также повышение комфортности проживания в жилых домах, построенных более 20 лет назад;

– уменьшение объема утилизации ТБО и КГО;

– ликвидация загрязнителей грунтовых вод и улучшение экологической обстановки в городе;

– экономия природных ресурсов за счет переработки вторичного сырья.

Для реализации поставленной цели необходимо решение следующих основных задач:

– модернизация объектов коммунальной инфраструктуры;

– повышение эффективности управления объектами коммунальной инфраструктуры;

– привлечение средств внебюджетных источников (в том числе средств частных инвесторов, кредитных средств и личных средств граждан) для финансирования проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры

Сроки и этапы реализации Программы

2007–2010 годы, в том числе:

первый этап – 2007–2008 годы;

второй этап – 2009–2010 годы

Ожидаемые конечные результаты реализации Программы

– Повышение качества предоставления коммунальных услуг;

надежность работы систем жизнеобеспечения города,

– Снижение уровня износа основных фондов до величины, не превышающей 30%;

– Сокращение нерационального использования ресурсов на предприятиях ЖКХ, в том числе топливно-энергетических не менее чем на 20–25%;

– Снижение себестоимости оказываемых услуг;

– Улучшение экологической ситуации; создание благоприятных условий для привлечения внебюджетных средств для финансирования проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.

Таким образом, администрация города Серпухова в своей деятельности по реформированию ЖКХ придерживается государственного курса модернизации сферы, но в силу сложности управления данной сферой имеются недостатки в реализации рассматриваемого процесса.

3. Направления по совершенствованию реформирования жилищно-коммунального хозяйства

3.1 Реформирование управления жилищным фондом

На муниципальном уровне осуществляется непосредственное управление жилищным фондом, принимаются конкретные решения по тем или иным направлениям преобразований в жилищно-коммунальной сфере в рамках полномочий, предоставленных органами местного самоуправления Конституцией РФ, Законом РФ «О местном самоуправлении».

В связи с этим важнейшей задачей является разделение функций собственника жилищного фонда, функций управляющих организаций и функций подрядных организаций, предоставляющих те или иные жилищно-коммунальные услуги. В сфере управления муниципальным жильем необходимо разделить функции административного управления и функции управления как хозяйственной деятельности.

Целесообразно как можно скорее завершить процесс разделения функций заказчика и подрядчика по обслуживанию потребителей и эксплуатации объектов ЖКХ.

В отношениях между собственниками и нанимателями целесообразно как можно скорее перейти к реально подписанным договорам найма как основному документу, регулирующему взаимные права и обязанности.

Это касается как договоров социального найма, так и договоров найма (коммерческого найма) вне социального сектора. Органы местного самоуправления вправе утверждать различные виды договора найма в муниципальном жилье, при этом договоры социального найма не должны противоречить типовому договору, утвержденному на федеральном уровне.

Комплекс институциональных преобразований в рамках реформирования жилищно-коммунального хозяйства охватывает следующие основные направления изменений правоотношений и форм собственности, которые должны быть реализованы в региональных программах реформы ЖКХ:

– продолжение изменений структуры собственности в жилищном фонде (регламентируется Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»);

– создание товариществ собственников жилья (регламентируется Федеральным законом «О товариществах собственников жилья», примерным Уставом ТСЖ, примерными положениями об обслуживании и о финансировании ТСЖ; на уровне субъектов Федерации и муниципальных образований принимаются соответствующие нормативные документы, отражающие особенности региона и города);

– преобразование предприятий ЖКХ в хозяйствующие субъекты с более высокой степенью независимости и ответственности, равноправных партнеров договорных отношений (регламентируется Гражданским Кодексом РФ, положениями о формировании договорных отношений, о службе заказчика), в том числе путем акционирования (регламентируется действующей до сих пор Программой приватизации, содержащееся в которой разрешительное право со стороны органов местного самоуправления практически остановило процесс акционирования на уровне 1994 г. – 10% числа предприятий водо- и энергоснабжения, что объясняется часто обоснованными опасениями потери управляемости акционированным предприятием); необходима разработка на федеральном уровне нового положения, регламентирующего особенности акционирования коммунальных предприятий – естественных монополий, в частности, с оставлением за городом контрольного пакета акций;

– муниципализация государственных предприятий ЖКХ (используются нормативы материально-технического обеспечения ЖКХ).

Развитие договорных отношений

Новый этап в развитии договорных отношений предполагает переход от освоения формальных процедур заключения договоров предприятий ЖКХ с органами местного самоуправления и потребителями к созданию единого правового поля, обеспечивающего сочетание прав обязанностей и ответственности участников договорных отношений, защиту интересов потребителей, независимость и ответственность предприятий, эффективную регулирующую роль органов местного самоуправления. Реализация указанных задач определяется использованием норм Конституции Российской Федерации, в соответствии с которыми жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской и субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления имеют право самостоятельно управлять муниципальной собственностью, формировать, утверждать и исполнять местный бюджет. Гражданский кодекс Российской Федерации определил и закрепил нормы, регулирующие права собственности, договор найма жилого помещения, принципы договорных отношений местного самоуправления, хозяйствующих субъектов, юридических и физических лиц и потребителей. При разработке региональных программ целесообразно использовать «Положение о формировании договорных отношений в ЖКХ», «Методические рекомендации по бухгалтерскому учету в условиях создания служб заказчика».

На федеральном уровне должны быть доработаны примерные договоры социального и коммерческого найма жилых помещений. До их разработки государственные органы субъектов Федерации могут разрабатывать и применять свои соответствующие нормативные акты.

Должны получить свое развитие и совершенствование формы и содержания договоров на обслуживание жилья и поставку коммунальных услуг. В обязательном порядке в них должны содержаться показатели качества обслуживания, уровень и порядок оплаты услуг, санкции к обеим сторонам за нарушение условий договора. На федеральном уровне должны быть разработаны примерные договоры по каждому виду услуг, на региональном – утверждены формы договоров, отражающие особенности и уровень обслуживания конкретного региона, города. Кроме того, должна быть разработана система правовой и административной ответственности заказчика, предприятий ЖКХ и потребителей услуг за уклонения от заключения договоров, за нарушение договорных обязательств по качеству услуг и их оплате.

3.2 Управление и государственное регулирование ЖКХ

Организация управления ЖКХ основана на разграничении функций, прав и ответственности уровней и субъектов управления в соответствии с Постановлением «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». С целью государственного регулирования деятельности жилищно-коммунального хозяйства, особенно предприятий – естественных монополистов, должен быть разработан Федеральный закон «О государственных минимальных стандартах». Важную роль должна играть в организации регулирования деятельности ЖКХ разрабатываемая «Программа демонополизации и развития конкуренции на рынке услуг жилищно-коммунального хозяйства». Правовой основой антимонопольного регулирования, развития конкуренции в ЖКХ является закон Российской Федерации «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» и Указы Президента РФ «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»» и «О развитии конкуренции предоставления услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищного фонда».

В практике деятельности по созданию конкурентной среды в обслуживании жилищного фонда должно быть использовано «Примерное положение о порядке конкурсного отбора подрядчиков на обслуживание домов государственного и муниципального фондов».

Непосредственный контроль за деятельностью предприятий и организаций ЖКХ, качеством обслуживания, наличием и соблюдением договорных обязательств сторон осуществляют муниципальные службы заказчика и региональные жилищные инспекции. Их деятельность регламентируется «Положением о государственной жилищной инспекции Российской Федерации», «Примерным положением о службе заказчика по жилищно-коммунальным услугам», Положением «Об особенностях учета основных производственных фондов ЖКХ в условиях разграничения права владения». В процессе государственного регулирования ЖКХ могут использоваться также «Нормативно-методические документы по организации лицензирования деятельности по эксплуатации инженерных систем городов и населенных пунктов».

Защита прав потребителей

Правовой основой методов и форм защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг является закон Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Органами государственной власти субъектов Российской Федерации должны быть приняты соответствующие ресурсные нормативы для обеспечения реализации государственных минимальных стандартов в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Необходима разработка «Положения о комиссии по жилищным спорам», утверждение «Правил теплоснабжения, водоснабжения, канализации и электроснабжения». Для обеспечения защиты низкодоходных семей при переходе жилищно-коммунального хозяйства на безубыточный режим работы и расширения сферы действия системы жилищных субсидий (в том числе, при пересмотре и упорядочении действующей системы льгот и переводе большей части их в систему субсидий) должны быть приняты на региональном уровне «Порядок предоставления гражданам компенсаций, субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг» в соответствии с установленными на федеральном уровне правилами и нормами. Также должен быть разработан нормативный акт, определяющий состав доходов, включаемый в совокупный доход семьи при предоставлении компенсаций (субсидий) на оплату услуг ЖКХ, в соответствии с рекомендациями Министерства труда Российской Федерации.

3.3 Совершенствование финансирования и ценообразования в сфере ЖКХ

Правовой основой реализации намеченного поэтапного перехода к безубыточной работе отрасли является закон Российской Федерации «Об Основах федеральной жилищной политики». Постановление Правительства Российской Федерации №707 от 18.06.96 г. «Об упорядочении систем оплаты жилья и коммунальных услуг». При разработке реформ финансирования и ценообразования в ЖКХ могут использоваться «Методика определения нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг», «Методика расчета экономически обоснованных ставок и тарифов на услуги ЖКХ», «Методические указания по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание) государственного и муниципального жилищного фонда».

Важным элементом реформы является выбор рациональной тактики изменения действующих тарифов для населения. Критерием рациональности этого процесса является предотвращение социальной напряженности и роста неплатежей при обеспечении срока перехода к безубыточной работе ЖКХ. Для методической и правовой поддержки указанных мероприятий реформы требуется разработка методических рекомендаций по определению динамики тарифов на услуги ЖКХ с учетом доходов населения.

Для обеспечения финансирования за счет привлечения внебюджетных средств развития объектов ЖКХ, ликвидации сложившегося значительного переизноса основных фондов должна быть разработана «Методология технико-экономических обоснований инвестиционных проектов для привлечения средне- и долгосрочных кредитных ресурсов предприятиями коммунального хозяйства на развитие объектов инфраструктуры».

Организация проведения реформы ЖКХ

Основным документом, определяющим принципы, направления и пути реформирования ЖКХ является «Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства», утвержденная Указом Президента Российской Федерации.

Механизм формирования межбюджетных взаимодействий, направленный на стимулирование проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства.

Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации предусматривает, что при сохранении за органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления права определять основные параметры перехода на новую систему оплаты жилья коммунальных услуг размеры финансовой помощи, оказываемой субъектам Российской Федерации из средств федерального бюджета (в первую очередь в виде трансфертов), рассчитываются на основании ежегодно определяемых следующих федеральных стандартов:

а) федеральный стандарт социальной нормы площади жилья. Этот стандарт составляет 18 м 2 общей площади на одного члена семьи из трех и более человек, 42 м 2 – на семью двух человек и 33 м 2 – на одиноко проживающего человека;

б) федеральный стандарт уровня платежей граждан. Этот стандарт определяется в процентах от стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержание и ремонт жилья, включая капитальный, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение, электроснабжение в среднем по всем видам этих услуг);

в) федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг.

Этот стандарт рассчитывается исходя из социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг (в процентах от совокупного семейного дохода);

г) федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

Этот стандарт определяется дифференцированно по экономическим регионам Российской Федерации. При фактическом перечислении средств федерального фонда финансовой поддержки субъектов Российской Федерации будет производиться уменьшение расчетного размера трансфертов с учетом величины дополнительных дотаций жилищно-коммунальному хозяйству, предоставляемых в рамках консолидированных бюджетов субъектов Российской Федерации в результате отклонения от установленных Федеральных стандартов. В то же время не будет допускаться уменьшение размера трансфертов для субъектов Российской Федерации, снижающих бюджетные дотации жилищно-коммунальному хозяйству в ходе проведения его реформы.

Органам законодательной и исполнительной власти субъектов РФ, а также органам местного самоуправления рекомендуется в рамках собственной компетенции привести нормативы социальной нормы площади жилья, предельного уровня граждан за жилищно-коммунальные услуги, максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в соответствие с федеральными стандартами или предусмотреть собственные дополнительные бюджетные источники для дотирования отрасли ЖКХ сверх федеральных стандартов.

При определении трансфертной политики субъекта Федерации по отношению к муниципальным образованиям рекомендуется пользоваться теми же подходами для определения размера трансфертов в зависимости от отклонения от региональных нормативов проведения жилищной реформы, которые также могут быть установлены в пределах субъекта РФ.

Особое внимание следует уделить выполнению федеральных стандартов, нормативов и положений, связанных с реализацией программы жилищных субсидий, в первую очередь – установлению дифференцированной социальной нормы площади жилья в зависимости от состава семьи.

Бюджетное финансирование программы жилищных субсидий рекомендуется выделить отдельной строкой в расходной части местных бюджетов и рассматривать как защищенную статью. В первоочередном порядке средств на компенсацию жилищных субсидий должны перечисляться на счете товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов. Вместе с тем, неурегулированность вопроса об источниках финансирования жилищных субсидий не может служить основанием для отказа в начислении компенсаций гражданам. В случае отсутствия либо перерасхода бюджетных средств, предоставление компенсаций производится как выпадающие доходы.

При формировании региональных и местных нормативов уровня платежей граждан за услуги ЖКХ и предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг следует предусматривать анализ тарифов на эти услуги с целью их понижения за счет исключения за счет исключения необоснованных затрат. Проведение такой работы может привести к ситуации, когда уровень платежей граждан за услуги ЖКХ в процентах от затрат без изменения стоимости этих услуг для населения. Достижение таких результатов позволит снизить бюджетное дотирование отрасли и будет демонтировать эффективность проведения жилищно-коммунальной реформы.

Методы использования внебюджетных источников

Муниципальные бюджеты сегодня не в состоянии обеспечить потребности города в реконструкции и развитии городской жилищной инфраструктуры: снижается качество и ритмичность предоставления коммунальных услуг наряду с повышением эксплуатационных издержек; соответственно растут затраты, которые необходимо предпринять в будущем для исправления ситуации.

Вместе с тем, сокращение бюджетных источников финансирования капиталовложений приводит к переосмыслению самой концепции инвестирования в жилищную инфраструктуру, пересмотру приоритетных направлений капитальных вложений, поиску новых источников средств, рационализации тарифной политики.

Сама практика финансирования капиталовложений из государственных и муниципальных бюджетов, при которой решения о капиталовложениях в инфраструктуру зачастую принимаются в расчете на краткосрочные результаты, без учета соображений экономической эффективности и социальной справедливости, должна быть подвергнута переоценке.

Одним из приоритетных направлений в этой связи следует считать практику привлечения внебюджетных средств для финансирования инвестиций в жилищную инфраструктуру, причем, главным образом в тепло- и энергосберегающие проекты. В частности, перевод котельных на сетевой природный газ, замена старых энергоемких водонасосов на современные многоскоростные, внедрение установок по выработке биогаза на очистных сооружениях с последующим использованием полученного топлива для выработки электроэнергии и тепла на предприятиях водоканализационного хозяйства позволяет значительно снизить себестоимость производства соответствующих коммунальных услуг.

1. Экономическая целесообразность.

Размеры капитальных вложений в такие инфраструктурные проекты, как правило, весьма велики. Их полноценное финансирование из городского бюджета в рамках относительно короткого строительного периода либо невозможно, тогда строительства и реконструкция оттягивается на неопределенное время, либо бремя расходов бюджета слишком велико, и капитальные расходы осуществляются за счет других, не менее важных статей текущих расходов.

2. Экономическая привлекательность инвестиций в тепло-энергосберегающие проекты и развитие городской инфраструктуры для инвесторов.

Экономическая привлекательность тепло- и энергосберегающих проектов для инвесторов состоит в том, что в качестве источников погашения заемных средств, взятых инвестором на реализацию проекта, могут использоваться средства, сэкономленные в результате сокращения себестоимости производства дорогостоящих коммунальных услуг.

Резервы сокращения себестоимости производства коммунальных услуг в проектах тепло-энергосбережений за счет уменьшения потерь и сбережений тепла и энергии очень велики и могут достигать 50%. Условиями выполнения таких проектов за счет внебюджетных источников должны служить:

– сохранение в прежнем объеме прежних бюджетных дотаций реконструирующимся коммунальным предприятиям на время выплат по кредиту;

– удержание на время выплат по кредиту уровня оплаты коммунальных услуг на текущем уровне с учетом инфляции, несмотря на реальное падение себестоимости их производства.

В ставке оплаты для населения, целесообразно предусмотреть выделение отдельной строкой платежа, соответствующего объему полученной экономики в расчете на пользователя услуг. Это обеспечит возможное зачисление полученной суммы экономики на отдельный счет и предотвратит расходование данных средств не по назначению.

3. Социальная справедливость. Городская инфраструктура служит многие десятилетия не одному поколению, поэтому наиболее справедливой моделью, с этой точки зрения, следует признать долгосрочные займы (кредиты) с последующим инвестированием полученных средств в городскую инфраструктуру и выплатами по долгам в течение относительно долгосрочного периода. Таким образом, может быть достигнута справедливость в распределении бремени финансирования капиталовложений между несколькими поколениями пользователей.

4. Стимулирование других аспектов реформы ЖКХ и развития рынка долгосрочного кредитования в регионе и городе посредством займов на развитие жилищной инфраструктуры.

Многие муниципальные образования уже освоили формы заимствования средств, самостоятельно выпускают облигации, привлекают кредиты банков. Пока еще большая часть их активности приходится на рынок краткосрочных заимствований, посредством которых финансирование ннфраструктурных проектов невозможно.

По мере снижения рыночной процентной ставки по кредитам банков, снижения ставки рефинансирования ЦБ, доходности по ГКО и другим высокодоходным инструментам федерального уровня, муниципалитетам целесообразно обращаться к поискам среднесрочных и долгосрочных кредитов в рамках программы финансирования развитие жилищной инфраструктуры.

Переход на внебюджетные источники финансирования развития жилищной инфраструктуры, в частности займы (кредиты), оказывает дополнительное позитивное воздействие на другие аспекты реформы ЖКХ и развитие городских и региональных финансовых рынков:

– муниципальные предприятия к муниципалитеты в отчетах о своей деятельности, предоставляемых инвесторам, в особенности иностранным, начинают опираться на международные стандарты бухгалтерского учета и раскрытия информации, что значительно расширяет для них рынок инвесторов (кредиторов) и улучшает условия заимствования;

– муниципалитеты совместно с предприятиями жилищно-коммунального хозяйства проводят рационализацию платежей (ставок, тарифов) за коммунальные услуги, которая предполагает, ликвидацию практики перекрестного субсидирования.

5. Повышение инвестиционной привлекательности города через развитие новых форм обеспечения (залога) муниципальных займов. Большое влияние на условия кредита и возможность создать конкурентную среду кредиторов и инвесторов оказывает обеспечение возврата муниципального займа (кредита) надежным залогом. Имущественный залог в данном случае не имеет смысла, так как объекты жилищной инфраструктуры мало ликвидны. Вместо имущества, как залогом, так и источником погашения могут служить коммунальные платежи (выручка коммунальных предприятий). Имеет смысл передавать в залог часть потока платежей населения, так как они обладают наибольшей ликвидностью. Население расплачивается реальными деньгами, и процент неплатежей за коммунальные услуги у населения значительно ниже, чем у предприятий.

Кредит целесообразно обеспечить гарантиями города (области) в размере суммы запланированных дотаций. Эти гарантии могут быть оформлены как поручительством, в котором город гарантирует кредита из бюджета, так и переданными в залог своими векселями.

Сроки и этапы реализации реформирования

Концепция реформирования жилищно-коммунального хозяйства будет выполняться поэтапно в течение 2002–2010 гг.

На первом этапе (2002–2003 гг.) будут реализованы первоочередные мероприятия, рассчитанные на немедленное получение положительного эффекта. К числу важнейших относятся мероприятия:

– по проведению инвентаризации, реструктуризации и ликвидации задолженности бюджета и бюджетных организаций и других потребителей, в том числе населения, перед предприятиями жилищно-коммунального комплекса;

– прекращение практики перекрестного субсидирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги;

– постепенная ликвидация дотационности предприятий жилищно-коммунального хозяйства;

– переход на реальные договорные отношения в жилищно-коммунальном комплексе;

– совершенствование механизмов социальной защиты населения при оплате жилищно-коммунальных услуг;

– формирование необходимой нормативно-правовой базы для осуществления намеченных задач.

На втором этапе (2004–2005 гг.) будет реализован основной блок и мероприятий по реформированию жилищно-коммунального комплекса, в том числе:

– переход на 100%-ю оплату населением жилищно-коммунальных услуг;

– развитие конкурентных отношений в жилищном хозяйстве;

– переход к профессиональному управлению жилищным фондом;

– создание системы регулирования естественных локальных монополий;

– разработка нормативно-правовой базы, стимулирующей привлечение частных инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс.

На третьем этапе (2006–2010 гг.) будет осуществлен:

– переход от дотирования предприятий жилищно-коммунального хозяйства к прямому субсидированию малообеспеченных семей;

– переход к системе персонифицированных социальных счетов граждан;

– реализация стратегических мероприятий, направленных на обеспечение устойчивого функционирования жилищно-коммунального комплекса и повышение качества жилищно-коммунального обслуживания населения.
На этом этапе будут реализованы стратегические мероприятия, направленные на обеспечение устойчивого развития жилищно-коммунального комплекса на основе привлечения частных инвестиций; апробированы рыночные механизмы привлечение инвестиций в форме банковских кредитов и облигационных займов, а также реализован комплекс мер по снижению рисков кредитования этой сферы путем предоставления государственных и муниципальных гарантий.

Возможность привлечения долгосрочных инвестиционных ресурсов определяется в значительной степени тем огромным потенциалом ресурсосбережения, которым обладает жилищно-коммунальный комплекс. Однако данные мероприятия могут быть в полной мере задействованы лишь при формировании внешних условий (обеспечении финансовой стабильности предприятий ЖКХ, формировании эффективного тарифного регулирования, условий для развития рыночных механизмов привлечения инвестиционных средств, установлении четких договорных отношений и т.д.).

Без этого невозможно будет кардинально решить проблему инвестиционного финансирования жилищно-коммунального комплекса и обеспечить его устойчивое и эффективное развитие, направленное на качество предоставления услуг.

Важнейшей предпосылкой успешной реализации реформы является формирование благоприятных условий для привлечения в отрасль российских и иностранных инвестиций. Устойчивый приток инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс за счет привлечения ресурсов коммерческих банков или иных источников заемных средств можно достичь путем снижения рисков инвестирования и разработки механизмов, позволяющих обеспечить кредиты наиболее ликвидными активами жилищно-коммунальных предприятий – платежами потребителей услуг.

В настоящее время предложений заемного финансирования проектов развития коммунальной инфраструктуры поступает мало из-за высоких рисков инвестирования, низкой прозрачности в сфере корпоративного и финансового управления коммунальных предприятий, отсутствия у предприятий потенциальных заемщиков опыта по подготовке кредитных заявок, бизнес-планов и проектов, а у потенциальных кредиторов навыков оценки кредитоспособности заемщиков и обоснованности кредитных проектов. Особенностью таких проектов в муниципальном городском хозяйстве является тот факт, что собственник имущества муниципальных предприятий имеет все необходимые полномочия для проведения преобразований, результатом которых будет снижение риска инвестирования и повышение их кредитоспособности (тарифное регулирование, договорные отношения и т.д.). Регулирующие органы имеют все механизмы, с помощью которых можно добиваться большей прозрачности в корпоративном и финансовом управлении предприятиями: независимые аудиторы, установление нормативных требований и т.п.

Наконец, государство и органы местного самоуправления, заинтересованные в привлечении долгосрочных заемных ресурсов для финансирования крупных инвестиционных проектов по модернизации жилищно-коммунального хозяйства, которые не могут быть профинансированы за счет текущих доходов или бюджета, могут первоначально взять на себя кредитные риски путем предоставления бюджетных гарантий, а также утвердив стандарты и процедуры по обеспечению привлечения заемного финансирования.

Государственная поддержка инвестиций в модернизацию жилищно-коммунального комплекса.

Первое направление связано со срочным привлечением федеральных бюджетных ресурсов международных кредитных организаций под гарантии субъектов Российской Федерации и муниципальных образований для финансирования наиболее подготовленных и эффективных инвестиционных проектов в коммунальном секторе на конкурсной основе. Предполагается софинансирование данных проектов со стороны региональных и местных бюджетов, а также коммунальных предприятий.

Второе направление включает создание финансовых механизмов минимизации рисков привлечения частных заемных и прямых инвестиций в жилищно-коммунальный сектор, в том числе путем предоставления государственных или муниципальных гарантий кредиторам, создания системы рефинансирования кредитов за счет привлечения средств вторичных инвесторов под гарантии государства или муниципалитета.

Передача муниципальной собственности в делегированное управление должна осуществляться только на конкурсной основе и лишь тем фирмам-операторам, опыту которых можно доверять. Фирма-оператор, занимаясь на основе договора о делегированном управлении (концессии) с органами местного самоуправления комплексным обслуживанием населения, будет заинтересована в обеспечении бесперебойной работы и модернизации коммунальных систем. При этом оплата коммунальных услуг населением является самим источником возврата вложенных средств. Таким образом, приведение в действие механизма делегированного управления муниципальной собственностью способно привести к повышению качества и надежности коммунального обслуживания потребителей. Резко уменьшится объем средств, выделяемых на ликвидацию постоянных аварий на муниципальных инженерных сетях. Энергосбережение и действенный контроль объема потребления ресурсов также приведут к общему уменьшению затрат, так как замена устаревших инженерных сетей на более эффективные неминуемо приведет к снижению, причем значительному, себестоимости производства коммунальных услуг. Повысится качество системы управления коммунальными предприятиями, произойдет модернизация и реконструкция их основных фондов.

Широкое использование системы делегированного управления в коммунальном хозяйстве России приведет не только к модернизации и повышению эффективности использования объектов жизнеобеспечения населения, но и к прямой экономии ресурсов и дальнейшему рефинансированию средств, направляемых на финансирование коммунального хозяйства. После окончания действия договора на делегированное управление (концепции) муниципальные образования получают модернизированную инфраструктуру при уменьшении себестоимости поставляемых ресурсов и повышении качества услуг.

Для муниципалитетов и предприятий отрасли основными преимуществами использования механизма делегированного управления в коммунальном хозяйстве являются:

− передача самых современных технологий и управленческих навыков, внедрение форм организации хозяйствования;

− переход в собственность муниципального образования, после истечения сроков договоров, современного оборудования и производства;

− ограничение финансового участия соответствующих бюджетов в осуществлении проектов модернизации и развития предприятий;

− приток дополнительных инвестиций в регион или муниципальное образование;

− создание конкурентной среды в отрасли;

− создание дополнительной занятости и стимулирование экономической активности в регионе, так как часть средств, вкладываемых в проект, тратится на территории его реализации в виде приобретения необходимых материалов, найма рабочей силы и т.д.;

− развитие отечественного кадрового потенциала;

− возможность передачи в делегированное управление как предприятия в целом, так и отдельных объектов коммунальной инфраструктуры.

Проведенные исследования показали, что проводимые преобразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства содержат конструктивные меры, позволяющие осуществлять взвешенную политику повышения уровня оплаты ЖКУ с обязательным гарантированным усилением мер по социальной защите населения.

Дифференциация подходов к оплате с учетом реальной платежеспособности разных слоев населения – единственный возможный путь стабилизации финансирования предприятий средствами населения при обязательном снижении издержек по предоставлению жилищно-коммунальных услуг.

Реальное положение с финансированием предприятий ЖКХ показывает, что модернизация оборудования собственными силами не возможна, там едва хватает средств на текущее содержание инженерной инфраструктуры городов. За последние годы сумма средств из бюджетов всех уровней, направляемая в жилищно-коммунальное хозяйство, практически не меняется и составляет порядка трети от годовой потребности. К сожалению, дальнейшее увеличение бюджетных ассигнований на эти цели не представляется реалистичным. Переложить платежи населения на промышленные предприятия, увеличив перекрестное субсидирование, нецелесообразно, ибо сохранение перекрестного субсидирования отрицательно сказывается на развитии экономики в целом и конкурентоспособности отечественных производителей. Таким образом, остается один источник – полная оплата потребляемых ЖКУ высокодоходными категориями граждан.

Таким образом, основными направлениями в реформировании жилищно-коммунального хозяйства в муниципальном образовании должны быть:

– реформирование управления жилищным фондом;

– управление и государственное регулирование ЖКХ;

– совершенствование финансирования и ценообразования в сфере ЖКХ.

Заключение

Преобразования жилищно-коммунальной отрасли – важнейшая составляющая всего комплекса проводимых государством реформ.

Трудно назвать еще одну отрасль, где так тесно переплелись технические, экономические, социальные, политические аспекты, непосредственно затрагивающие интересы каждого жителя.

В работе рассматривается организация реформирования жилищно-коммунального хозяйства в городе Серпухове Московской области.

Сегодня квартиры в домах подразделяются на приватизированные и не приватизированные, сами жильцы так же зачастую разделились на плательщиков и неплательщиков потребляемых услуг, что осложняет сведение воедино оценочных показателей и проведение общих технических мероприятий. Анализ остроты широкого круга вопросов реформирования ЖКХ подтверждает, что все они оказываются первоочередными, а потому требуют комплексного подхода в своем решении.

Здесь и состояние жилищного фонда, проблема обновления производственно-технической базы предприятий коммунального хозяйства (износ фондов давно за пределами допустимых норм), и актуальность экономии тепло – энергоресурсов и обеспечение должного уровня качества жилищно-коммунальных услуг, и приемлемость расценок на них в соответствии с уровнем доходов населения. Комплексность решения держится на финансовом обеспечении и развитой современной нормативно-законодательной базе, отвечающей новым условиям хозяйствования. Но и то и другое, к сожалению, требует проведения реформ, которые могут идти только единым курсом: финансовое обеспечение должно быть законодательно закреплено в муниципальном бюджете, что позволит гарантировать исполнение полномочий органов местного самоуправления, в том числе, как основных проводников жилищно-коммунальной реформы на местах.

Необходимо разработать дифференцированный порядок гарантированной компенсации местному бюджету расходов по оказанию социальной поддержки в оплате жилищно-коммунальных услуг всем категориям граждан за счет местной казны в рамках определенного государственного стандарта такой поддержки.

Муниципальные предприятия ЖКХ города Серпухова, имеющие бюджетное субсидирование, одновременно платят НДС, налог на землю. Налоговые платежи естественно влияют на тариф. Необходимо исключить из налогооблагаемой базы средства, поступающие в виде дотаций из бюджетов всех уровней на развитие и обслуживание объектов ЖКХ.

Не вызывает сомнения, что платежи коммунальных услуг потребителем должны перестать быть предметом судебных разбирательств. Но для этого и тарифы должны быть иные. Кстати сказать, проводимая многоплановая реформа ЖКХ оценивается населением прежде всего через тарифы. Такое «тарифицированное» восприятие обязывает сделать их максимально обоснованными. Новые реальные тарифы должны сочетать интересы всех взаимодействующих сторон в производстве и потреблении коммунальных услуг, позволяет содержать и развивать материально-техническую базу ЖКХ, своевременно выплачивать зарплату работникам данной сферы, рассчитываться с поставщиками тепло – энергоресурсов, ликвидировать запредельное потребление воды, газа и т.д. и в тоже время быть по карману населению. Это возможно при условии «прозрачности» их экономического наполнения. Не окажется лишней процедура подтверждения обоснованности тарифов независимыми аудиторскими компаниями.

Не следует так же забывать, что намечаемая стопроцентная оплата данных услуг населения может прийти в противоречие с невозможностью предоставления и стопроцентного уровня их качества в силу слабой технической базы ЖКХ, а стало быть, с положениями закона о защите прав потребителя.

Тарифная проблема сложна еще и тем, что ее решение зависит от общей экономической среды. Если инфляция превышает 10%-й уровень, то пересмотр тарифов на энергоносители предполагается осуществлять дважды в год, но в таком случае тариф перестает действовать как инструмент бюджетного планирования, позволяющей достичь сбалансированности планов финансовых действий всех трех уровней бюджетной системы.

Перед законодателями стоит непростая задача – отстоять интересы производителей жилищно-коммунальных услуг, поставщиков энергоносителей в условиях рынка, усилив правовую ответственность квартиросъемщиков и собственников жилых помещений за неуплату коммунальных услуг. И вместе с тем, обеспечить правовую защиту населения от действий предприятий-монополистов топливно-энергетического комплекса по ограничению и прекращению подачи газа, тепла, электроэнергии в жилищный фонд и объекты социальной инфраструктуры – больницы, родильные и детские дома, являющиеся нарушением элементарных прав граждан.

От законодателей муниципалитет ждет решения вопроса о недопустимости процедуры банкротства предприятий ЖКХ, которая ведет к банкротству бюджета органов местного самоуправления. Так же, как и недопустимости ареста счетов муниципальных учреждений по иску энергопоставщиков за неуплату.

Хотелось бы, чтобы новый Жилищный кодекс стал важной вехой законодательного обеспечения дальнейших реформ ЖКХ, на ряду с многочисленными частными вопросами такими как (определение понятия «второе жилье», важного для установления дифференцированных тарифов за жилищно-коммунальные услуги) особое внимание получило изложение компетенции органов местного самоуправления в регулировании всего комплекса вопросов данной сферы на низовом уровне, в том числе оплаты жилищно-коммунальных услуг гражданами, имеющими сверхнормативную жилплощадь и два или более жилых помещения.

Трудности и ошибки начального этапа жилищно-коммунальной реформы позволяют сформировать ряд принципов, которые должны быть положены в ее основу.

1. Принцип комплексного подхода. Жилищно-коммунальная реформа – это система мероприятий, и ее эффективность будет определяться тем, насколько согласованно и синхронно будут осуществляться ее составные части. Основные задачи реформы – переход к самофинансированию жилищно-коммунального хозяйства за счет повышения доли платежей населения и повышение эффективности развития этой сферы за счет ее включения в рыночные отношения. Приоритет отдан решению первой задачи. Нарастание разрыва между ними приведет к дискредитации самой идеи реформы и фактически к ее провалу.

2. Принцип самофинансирования. Одна из основных целей жилищно-коммунальной реформы состоит в том, чтобы включить жилищно-коммунальные услуги в рыночную среду: затраты производителей услуг должны оплачивать сами потребители с учетом количества и качества потребляемых услуг. Это позволит освободить бюджетные средства и предотвратит превращение муниципальных бюджетов в бюджеты жилищно-коммунального хозяйства.

3. Принцип социальных гарантий. Жилищно-коммунальная реформа является составной частью социальной политики, и чтобы не противоречить целям этой политики, она должна отвечать следующим требованиям:

– расходы населения на содержание жилищно-коммунального хозяйства не должны превышать определенной доли общего совокупного дохода семьи;

– высокодоходные группы населения должны оплачивать расходы на содержание своего жилья полностью;

– население с низкими доходами должно получать компенсацию для возмещения расходов на оплату социальной нормы жилищно-коммунальных услуг.

Меняется форма участия государства в финансировании жилищно-коммунального хозяйства: дотации будут получать не предприятия этого хозяйства, а население, пользующееся его услугами и имеющее по социальным показателям право на возмещение определенной доли платежей за жилищно-коммунальные услуги.

4. Принцип государственного и общественного контроля. Государство и общество должны взять под контроль осуществление реформы. Объектом контроля при этом становятся качество услуг и объективность расходов жилищно-коммунального хозяйства, предъявляемых к оплате. Для этого необходимо, во-первых, создание государственной жилищной инспекции и ее филиалов в городах, основными функциями которых будут являться:

– регулярное инспектированное обследование жилого фонда и инженерных систем;

– рассмотрение жалоб и обращений граждан, связанных с вопросами эксплуатации жилья и его технического состояния;

– применение санкций к нарушителям правил пользования жилым фондом;

– определение требований к подрядным организациям по выявлению и устранению дефектов и повреждений жилого фонда.

Во-первых, необходимо совершенствовать работу антимонопольных служб и их контроль за установлением коммунальных тарифов путем оценки объективности затрат предприятий – естественных монополистов при формировании цен, а также путем перехода на договорные отношения.

Необходимым условием успешной реализации жилищно-коммунальной реформы также является общественный контроль со стороны населения, его активное участие в защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг. Опыт других стран свидетельствует, что эту функцию могут выполнять товарищества собственников квартир (кондоминиумы), создание которых позволит решить проблему установления договорных отношений при обслуживании приватизированного сектора жилья.

5. Принцип государственного стимулирования. Поскольку жилищно-коммунальная реформа имеет социально-экономическую значимость, на государственном уровне целесообразно создать централизованный фонд ее поддержки и разработать механизм его распределения, обеспечивающий стимулирование регионов и городов, в которых наиболее последовательно и успешно повышается эффективность системы управления и качество жилищно-коммунальных услуг.

Повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги оказывает слишком ощутимое влияние на структуру денежных расходов населения, на социальный статус семьи. Поэтому механизм реализации жилищно-коммунальной реформы должен обеспечивать создание условий, способствующих смягчению ее негативных последствий.

Во-первых, необходимой предпосылкой повышения эффективности жилищно-коммунального хозяйства является развитие конкурентной среды на основе демонополизации отрасли. Высокая степень монополизации и отсутствие конкуренции в сфере жилищно-коммунального хозяйства привели к тому, что тарифы на услуги по некоторым оценкам завышены на 30–50% при их низком качестве. Необходимо выделить реальные направления деятельности, в которых могут появиться предприятия-конкуренты, и на начальном этапе организовать их поддержку. Это уборка улиц, ремонт домов, дорог, вывоз твердых и жидких бытовых отходов, ремонт сетей, проектно-изыскательские работы по развитию жилого фонда и коммунальных объектов.

Конкурентные отношения необходимо стимулировать и внутри самих муниципальных организаций между бригадами, отделениями, заинтересовывая их в повышении качества услуг и снижении затрат.

Развитию конкурентной среды будет способствовать либерализация доступа к производству услуг, проведение конкурсных торгов на получение права на обслуживание. Организовать реальный конкурс на стадии заключения договоров должны местные администрации. Для этого нужно вовлечь в конкурс частные фирмы, разработать критерии для отбора победителей, подготовить кадры для проведения конкурсных торгов, обеспечить их регулярное проведение.

Во-вторых, реализация жилищно-коммунальной реформы, как и экономической вообще, невозможно без адаптации общественного сознания к новым рыночным условиям. Прежде всего необходимо, чтобы цели и задачи реформы осознали сами работники этой сферы и были заинтересованы в осуществлении ее мероприятий. Но главное – это адаптация общественного сознания к жизни в условиях рыночных отношений. Чтобы население не отторгало, а напротив, поддерживало мероприятия жилищно-коммунальной реформы, нельзя уже на первом этапе лишиться его доверия, что легко может случиться, если люди будут чувствовать лишь тяжесть изменений.

Этапы жилищно-коммунальной реформы должны быть согласованы с политикой роста денежных доходов населения и структурой распределения семей по уровню душевого дохода. Важным элементом социальной политики станут субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг низкодоходным группам населения, поэтому необходимо увязывать скорость перехода этой сферы хозяйства на самофинансирование с удельным весом таких групп населения, чтобы не превратить муниципальный бюджет в большой отдел социального обеспечения.

Право на получение жилищно-коммунальных компенсаций должно определяться лишь душевыми доходами семьи, что обеспечит их справедливое население. Предоставление субсидий должно носить не громоздкий и не унизительный характер.

Алгоритм такой системы включает: а) заявительный характер предоставления субсидий; б) предоставление их в течение года; в) сплошную или выборочную проверку правомерности предоставления субсидий через налоговую инспекцию; г) лишение граждан права на жилищные субсидии в течение следующего года в случае их незаконного получения; д) возмещение гражданами незаконно полученных субсидий и уплаты штрафа.

Кроме того, необходимо проводить широкомасштабную и постоянную работу с населением, которая должна включать:

– активную поддержку создания товариществ собственников квартир, взаимодействующих с предприятиями жилищно-коммунального хозяйства;

– оперативную реакцию муниципальных властей на замечания, жалобы и предложения населения;

– пресечение бюрократизации при предоставлении компенсации населению;

– широкое освещение хода реформы в своем городе и опыта других городов;

– привлечение населения к участию в осуществлении ресурсосберегающей политики;

– воспитание детей с раннего возраста в духе бережного отношения к своему дому, двору, городу;

– доступность информации относительно формирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги, условий предоставления компенсаций.

В-третьих, жилищно-коммунальную реформу следует обеспечить законодательно-нормативной базой, отражающей разделение полномочий и функций между центральной и региональными органами власти.

Для этого региональными органами власти должен быть принят пакет нормативно-распределительных документов, отражающих общую концепцию реформы, этапы осуществления и обеспечивающих синхронность всех мероприятий.

Таким образом, в осуществлении дальнейших реформ ЖКХ следует оперировать финансово-правовым инструментарием как единым.

Список литературы

1. Жилищный кодекс РФ.

2. Боголюбов В.С., Васильева Н.В. Совершенствование экономических отношений в жилищной сфере: Учеб. пособие. − СПб.: С. – Петерб. гос. инж.-экон. акад., 2009. − 127 с., схем.

3. Болотин В.В. Финансовые проблемы реформы ЖКХ // Финансы. − 2009. − №2. − С. 12–14.

4. Бузырев В.В., Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы: Учеб. пособие. − М.: ИНФРА-М, 2001. − 255 с., схемы. – (Высшее образование).

5. Варнавский В. Реформирование жилищно-коммунальной сферы // Федерализм. − 2009. − №4. − С. 33–54.

6. Воронин А.Г. Основы управления муниципальным хозяйством: Учеб. пособие / Акад. нар. хоз-ва при Правительстве Рос. Федерации. − М.: Дело, 2008. − 127 с., схем.

7. Галямов Ю.Ю. Реформирование системы регулирования жилищно-коммунального хозяйства города в условиях рынка. − Томск: Красное знамя, 2007. − 261 с.

8. Горина А.П. Концептуальные и методологические основы реформирования жилищно-коммунального хозяйства. – Саранск: Тип. «Красн. Окт.», 2007. – 49 с.

9. Гутман Г.В. Совершенствование системы управления жилищно-коммунальным комплексом в условиях рыночных реформ. – Владимир: ВлГУ, 2007. – 151 с.

10. Денисов Н. Жилищно-коммунальный комплекс: концепция реформирования // Экономист. − 2008. − №5. − С. 71–75.

11. Жакиянов Г.Б. Жилищно-коммунальная реформа: механизм реализации // Регион: экономика и социол. − Новосибирск, 2008. − №3. − С. 95–105.

12. Зайцева А.Н., Простнева О.В. Система жилищных отношений − политико-экономический аспект // Вестн. Тюмен. гос. ун-та. − Тюмень, 2009. − №1. − С. 48–57.

13. Иванов С.Н. Особенности формирования стратегии реформирования сферы жилищно-коммунальных услуг в условиях рыночной экономики. − СПб.: Изд-во С.-Петерб. гос. ун-та экономики и финансов, 2006. – С. 16.

14. Ильин И. Условия осуществления жилищной реформы // Экономист. − М., 2008. − №5. − 61–66 с.

15. Карпенко Н.Б. Муниципальное хозяйство: Учеб.-метод. пособие / Сев. Междунар. ун-т. – Магадан: СМУ, 2006. – 21 с.

16. Киселев В.В. Реформирование ЖКХ требует инициативы и творчества // Жилищ. и коммун. хоз-во. – 2008. − №8. – С. 9–16.

17. Косарева Н., Сиваев С. Проблемы реформирования жилищного сектора // О-во и экономика. − М., 2009. − №1. − С. 112–145.

18. Локтионов В.М. Этапы и особенности реформирования жилищно-коммунального хозяйства // Федер. отношения и регион. соц. – экон. политика. − М., 2009. − №5. − С. 36–47.

19. Максимова Н.С. Реформа жилищно-коммунальной сферы – важный резерв сокращения бюджетных расходов // Финансы. − 2008. − №1. − С. 3–6.

20. Матеюк В.И. О проблемах жилищно-коммунального хозяйства // Финансы. – 2007. – №12. – С. 29–30.

21. Минаков Н.Н. Социальные основы жилищно-коммунальной реформы. – Тула: Инфра, 2007. – 211 с. Библиогр.: с. 143–15.

23. Морозов О.А. Финансовый аспект совершенствования системы ЖКХ // Изв. Санкт-Петерб. ун-та экономики и финансов. – СПб., 2007. – №1. – С. 93–99.

24. Нефедов В.Н., Шостак О.И. Реформа жилищно-коммунального хозяйства: Структура и управление. Информ.-компьютерн. системы: Аналит. Обзор / Краснояр. науч. центр Сиб. отд-ния Рос. акад. наук, Спец. конструкт.-технол. бюро «Наука». – Новосибирск: Наука. Сиб. изд. фирма, 2009. – 155 с.

25. Оленин Г.П. Анализ источников инвестирования в жилищно-коммунальном хозяйстве // Вестн. ун-та. – Гос. ун-т упр. Сер.: Финансовый менеджмент. – 2008. – №2. – С. 58–69.

26. Принципы эффективного тарифного регулирования коммунальных предприятий / Андрианов В.В., Ананькина Е.А., Хомченко Д.Ю., Щеголев А.В.; Под ред. Сиваева С.Б.; Фонд «Ин-т экономики города». – М., 2007. – 56 с. табл. (Сер.: Городское хозяйство).

26. Пчелинцев О. социально-экономическом обосновании содержания жилищно-коммунальной реформы // Пробл. прогнозирования. – М., 2008. – Вып 5. – С. 3–15.

27. Садыков А.С. и др. Организация управления коммунальным хозяйством крупного города. М.: Стройиздат, 2007. 176 с.

28. Садыков А.С. Эффективное использование ресурсов в жилищно-коммунальном хозяйстве. М.: Стройиздат, 2008. 148 с.

29. Самочкин В.Н. Гибкое развитие предприятия: Анализ и планирование. 2-е изд., исп. и доп. М.: Дело, 2007. 376 с.

30. Сафронов Ю.М. Управление и организация работ в жилищно-коммунальном хозяйстве. М.: Стройиздат, 2009. 168 с.

Термин жилищно-коммунальный комплекс (ЖКК) означает элемент территориальной инфраструктуры, принадлежащий муниципалитету. От того, как функционирует жилищно-коммунальный комплекс, зависит, насколько комфортно гражданам будет жить в квартирах, а также в населенном пункте в целом.

Что такое жилищно-коммунальный комплекс

Основа жилищно-коммунального комплекса – коммунальная отрасль. Она является частью непроизводственной сферы, и цель ее – заботиться о сохранности жилого фонда, обеспечивать его надлежащую эксплуатацию и обслуживание, вовремя и в полном объеме предоставлять жильцам жилищно-коммунальные услуги, проводить мероприятия по благоустройству и улучшению санитарного состояния муниципальных объектов.

Жилищно-коммунальный комплекс состоит из следующих хозяйств:

• жилищного;
• водопроводно-канализационного;
• теплоэнергетического (включает тепловые сети и коммунальные котельные);
• электроснабжения (включает коммунальные электростанции и электросети);
• газового (газовые сети и сооружения);
• санитарной очистки и благоустройства территорий;
• дорожно-мостового и др.

Жилищно-коммунальные услуги классифицируют как услуги материального характера, которые не имеют производственного назначения. Принято выделять две группы таких услуг: индивидуального потребления и общественного.

Индивидуальные услуги предоставляются непосредственно каждому потребителю. К ним относятся снабжение холодной и горячей водой, теплом, услуги по водоотведению и т. п.

Потребительские услуги предназначены для обслуживания общего имущества МКД, лифтов, дворов (это уборка, вывоз ТБО), территорий, принадлежащих муниципалитету (облагораживание и уборка улиц, тротуаров, ремонт дорожного покрытия, освещение улиц, проведение мероприятий по озеленению, вывоз мусора и т. д.).

В зависимости от того, насколько значимы для населения те или иные услуги, выделяют 3 их уровня:

1. Большая часть предприятий коммунальной отрасли предоставляет услуги, позволяющие удовлетворить самые жизненно необходимые потребности граждан. К первому уровню относятся службы, обеспечивающие население водой, теплом, электричеством, газом, предоставляющие услуги водоотведения. Социально значим также и городской электротранспорт. Если хотя бы одно из этих предприятий перестанет функционировать (либо возникнет сбой в их деятельности), то возможно возникновение ЧС.
2. Второй и третий уровни были выделены на основании фактора времени. Основной критерий – это частота, с которой у граждан возникает потребность в пользовании услугами. На втором уровне оказались системы жизнеобеспечения, услугами которых население пользуется каждый день либо один раз в несколько дней (к примеру, вывоз ТБО).
3. Третий уровень включает услуги, предоставление которых осуществляется в случае необходимости. В первую очередь это виды деятельности, направленные на содержание и ремонт жилого фонда.

Жилищно-коммунальное хозяйство характеризуется замкнутостью, ограниченностью и зависимостью от определенных факторов. Замкнутость проявляется в удовлетворении потребностей, которые формируются на конкретной территории. Ограниченность заключается в наличии предела, который определяется масштабом имеющихся потребностей в ЖКУ на определенной территории. Кроме того, ЖКХ зависит от размера и структуры этих потребностей в каждый период времени.

Предприятия коммунальной отрасли не являются самостоятельными. Определение форм, объемов и масштабов их деятельности не является их правом. Они функционируют, ориентируясь на инфраструктуру населенного пункта, его пространственную и функциональную организацию.

• Особенности разработки и принятия муниципальных документов стратегического планирования

Основные объекты жилищно-коммунального комплекса

Выделяют следующие отрасли жилищно-коммунального комплекса:

1. Жилищное хозяйство

В него входят жилые и нежилые здания, а также организации, обслуживающие их (осуществляющие эксплуатацию, проводящие строительные и ремонтные работы и др.).

К жилищному хозяйству относят жилье, строения нежилого характера, здания общественных организаций и социальных контор, компании, обслуживающие и эксплуатирующие их.

Все жилые помещения составляют городской жилищный фонд. При этом не имеет значения форма собственности на них. Это могут быть МКД, частные дома, здания спецназначения (общежития, гостиницы-приюты, дома-интернаты для разных категорий граждан), квартиры и другие помещения, предназначенные для проживания людей. Так как благосостояние граждан улучшается, они становятся более требовательными к условиям своего проживания и общему состоянию дома. Этим обусловлено изменение структуры городского жилищного фонда.

2. Инженерное обеспечение поселений

Инженерная инфраструктура жилищно-коммунального комплекса включает в себя снабжение граждан коммунальными ресурсами (горячей и холодной водой, теплом, газом, электричеством).

Эта составляющая жилищно-коммунального комплекса наиболее сложная. Инженерное хозяйство должно быть организовано на очень высоком уровне, чтобы была возможность бесперебойно снабжать население водой, теплом, электрической энергией и газом. Для этого требуется своевременное проведение ремонта инженерных коммуникаций (в том числе и профилактического), работ по очистке, обеспечение эффективного функционирования аварийных служб. В нашей стране во многих регионах является проблемой подготовить инженерные сети к холодному времени года.

• Водоснабжение и водоотведение. Вода (питьевая, предназначенная для использования в хозяйственных целях и на производстве) должна соответствовать определенным требованиям. При наличии в населенном пункте лишь одной системы подачи воды она должна по всем показателям соответствовать питьевой. В зависимости от профиля деятельности и мощности предприятий рассчитывается их потребность в воде. Снабжение водой может осуществляться из открытых или подземных источников. Водозаборное хозяйство включает: сооружения, осуществляющие забор воды, системы ее очистки и подготовки, насосные станции и трубопроводы, по которым вода доставляется населению.
• Теплоснабжение . Задача системы – обеспечивать граждан горячей водой и отапливать помещения в зимний период. Потребление горячей воды характеризуется большей равномерностью, нежели потребление тепла, так как летом в отоплении нет необходимости. Как долго длится отопительный сезон, зависит от того, в каком климатическом поясе находится населенный пункт.

Элементы системы теплоснабжения: прямые и обратные тепловые сети, насосные станции (необходимые для прокачивания), распределители тепла.

• Газоснабжение . Системы бытового снабжения газом есть практически везде. Подача газа может осуществляться по трубам от основных магистралей. Кроме того, может поставляться сжиженный газ в газораздаточные станции, расположенные в кварталах. Жители частных домов пользуются газом в баллонах.
• Электроснабжение . Для снабжения городов электричеством используются централизованные региональные и межрегиональные энергосистемы. Вырабатывается электрическая энергия на тепловых, гидравлических и атомных электростанциях, которые могут располагаться в любом месте. Система снабжения электроэнергией состоит из электрических сетей (магистральных и внутриквартальных), трансформаторов, распределительных пунктов и других сооружений.

3. Общегородское коммунальное хозяйство

К нему относятся системы благоустройства и содержания городских территорий (дорожно-строительное управление, освещение улиц, проведение санитарных мероприятий, сбор, вывоз и переработка ТБО, озеленение города), а также бани, прачечные, гостиницы, ритуальные компании и др.

Рассмотрим более детально каждую из подсистем общегородского коммунального хозяйства:

• Дорожное хозяйство . Улицы и дороги – достаточно сложные сооружения с точки зрения инженерии. К дорожному хозяйству относятся мосты, путепроводы, виадуки, тоннели для пешеходов и сточные канавы. В крупных городах обустраивают набережные. Чтобы строить дороги и поддерживать их в хорошем состоянии, нужны асфальтовые заводы, а также предприятия, производящие гравий и другие виды дорожного покрытия. В зимний период появляется необходимость в очистке проезжих территорий и тротуаров от снежного покрова, летом – в их поливе и ремонте.
• Санитарная очистка территории города . Требует наличия служб, поддерживающих чистоту на улицах, вывозящих зимой снег, собирающих, вывозящих и утилизирующих ТБО. Чтобы решить последнюю проблему, необходимо строить полигоны для захоронения отходов и предприятия по переработке мусора.
• Ливневая канализация нужна, чтобы собирать и удалять стоки дождевой и талой воды. Она состоит из системы коллекторов, насосных станций и сооружений по очистке. В настоящее время является недопустимым смешение ливневых стоков с бытовыми. Тем не менее во многих городах все виды стоков отводятся по одной системе, называемой общесплавной.
• Инженерная защита территории . Ее цель – предотвратить разрушение подземных сооружений населенных пунктов, находящихся в заболоченной местности. Подобная защита также необходима, если грунтовые воды располагаются слишком высоко. Защитить город в паводковой ситуации помогут ограждения, устраиваемые по берегам рек (дамбы). Весьма проблематична инженерная защита населенных пунктов, находящихся в сейсмоопасных зонах.
• Уличное освещение и малые архитектурные формы (монументы, ограды, остановки, киоски и т. д.) необходимы для формирования городской архитектуры, при их наличии проживание граждан становится более комфортным. Очень важно сохранять памятники истории и культуры.
• Зеленое хозяйство . От него тоже зависит, насколько уютно будет в городе и каков будет его облик. Растения, высаживаемые на придомовых территориях и улицах, способствуют очищению и увлажнению воздуха. При их наличии ветер и шум не так сильны. Кроме того, зеленые насаждения создают благоприятные условия для отдыха, позволяют сделать движение более безопасным и защищают дома от вредных выхлопов автомобилей. Задача садово-паркового хозяйства – организация масштабных зон отдыха в черте города. Посадки в санитарно-защитных зонах больших промышленных производств нужны, чтобы свести к минимуму воздействие на жилые кварталы вредных веществ, выбрасываемых в воздух. Озеленить город и должным образом поддерживать зеленое хозяйство достаточно непросто. Нужно учесть климатические условия и сделать правильный выбор видов растений для посадки.
• Гостиничное хозяйство. В нашей стране большая часть гостиниц находится в частной собственности. Органы местного самоуправления должны обеспечить наличие достаточного количества гостиниц.
• Банно-прачечное хозяйство. В настоящее время его услуги не являются востребованными. Основные их потребители – детские сады, учреждения здравоохранения, общежития, гостиницы, столовые, кафе и т. д.
• Ритуальное хозяйство . Его задача – содержать кладбища города и оказывать населению ритуальные услуги. В подавляющем большинстве случаев ритуальные компании являются частными, реже – принадлежат муниципалитету.

Какие особенности имеет управление жилищно-коммунальным комплексом

Жилищно-коммунальный комплекс России характеризуется тем, что организации его подчиняются различным инстанциям в зависимости от места расположения населенного пункта. Если город крупный и разделен на районы, то часть предприятий ЖКК разбивается по ним по подчиненности. Таким образом осуществляют управление жилищным хозяйством, ремонтно-строительным производством, частью дорожного управления и паркового хозяйства. Управление инженерными сетями (водопроводом, системой водоотведения и канализации, газовым хозяйством и тепловыми сетями) не районируют в соответствии с административным делением городов. К общегородским отраслям (то есть управляемым без районирования) относят часть дорожного хозяйства и целевого благоустройства.

Особенность жилищно-коммунального комплекса как объекта управления в том, что его основная задача – удовлетворять основные потребности граждан. Организации жилищно-коммунального комплекса для решения этой задачи должны создавать все условия для нормальной жизнедеятельности человека. Они помогают развить экономический потенциал и сформировать имидж территорий города. В связи с этим органы государственной власти муниципалитетов стремятся в первую очередь решать проблемы ЖКК.

Можно выделить такие особенности организации городского жилищно-коммунального комплекса:

• граждане не могут выбирать, кто будет оказывать им услуги, и отказываться приобретать их;
• качество оказываемых услуг, как правило, не оценивается в количественных показателях;
• гражданам непонятен механизм оценки качества многих ЖКУ;
• в ходе технологического процесса предоставляются услуги сложных инженерных служб, которые относятся к определенному району (водопроводных, канализационных, тепловых и электрических сетей); при этом предъявляются высокие требования к надежности этих коммуникаций;
• все стадии производства должны быть определенным образом взаимосвязаны.

В связи с вышесказанным жилищно-коммунальный комплекс города нужно организовывать, учитывая специфику местных условий. Ориентироваться на нее необходимо и при разработке нормативной документации, устанавливающей требования к качеству оказываемых населению услуг и определяющей механизмы защиты прав граждан.

Государственное управление жилищно-коммунальным комплексом

Для материально-технической базы жилищно-коммунального комплекса характерна жесткая привязка к условиям конкретного населенного пункта и необходимость в удовлетворении потребностей граждан. В связи с этим управление ЖКК осуществляется на местном уровне, то есть распоряжаются коммунальными ресурсами (в том числе и денежными) местные органы власти. Обеспечение основной части расходов по предоставлению ЖКУ осуществляется из бюджетных средств муниципалитетов и из средств местных хозяйствующих субъектов.

Жилищное строительство функционирует по законам рыночной экономики и лишь в незначительной степени финансируется из бюджета. В этом же направлении будет развиваться и обеспечение потребности в жилье, получить доступ к которому можно, лишь преодолев рыночные барьеры.

Формирование организационных структур управления осуществляется владельцами жилых помещений и компаниями, поставляющими энергоресурсы и обслуживающими жилой фонд.

Государство участвует в управлении жилищно-коммунальным комплексом, регулируя на законодательном уровне отношения в жилищной сфере и права на объекты недвижимости и градостроительную деятельность, разрабатывая технические регламенты, предоставляя социальные гарантии, утверждая стандарты финансовых нормативов и др.

Задача органов местного самоуправления – создать условия для строительства жилья и развития сферы ЖКХ в целом, содержать жилищный фонд социального назначения.

То, насколько должны быть компетентны в решении вопросов жилищной сферы органы государственной власти РФ, регионов РФ и ее муниципальных образований, определено в Жилищном кодексе РФ.

1. Местное самоуправление

За то, в каком состоянии находится жилищный фонд, несут ответственность его владельцы. На них возложено формирование порядка управления им, заключение договоров найма и аренды, финансирование содержания и обслуживания жилья.

Участие муниципалитета в управлении жилищно-коммунальным хозяйством сводится к следующему:

• выполнению административных и хозяйственных функций;
• выполнению договорных обязательств;
• управлению и распоряжению жильем и коммунальным хозяйством муниципального образования;
• обеспечению эффективной работы хозяйственных механизмов в сфере ЖКХ и действия договорных отношений.

Органы местного самоуправления должны организовывать:

• управление жилыми домами, находящимися в собственности муниципалитета (учитывать жилые помещения, переводить их в нежилые (или наоборот), согласовывать перепланировки в квартирах, признавать жилье непригодным для проживания, контролировать условия эксплуатации жилого фонда и стремиться к его сохранению);
• управление жильем специального назначения (служебным, общежитиями, маневренным фондом, жильем социального обслуживания, а также предназначенным для беженцев и переселенцев);
• управление общим имуществом МКД на правах владельца жилых помещений. К общему имуществу относятся: придомовая территория, подвальные помещения и цокольные этажи, электрооборудование, сантехника, лифтовое оборудование и шахты, лестничные пролеты и площадки, чердачные помещения. Оформление придомовой территории в собственность происходит на основе межевания. Законом разрешено использовать ее только по назначению (к примеру, на придомовой земле запрещено строительство гаражей).
• конкурсный отбор УК.

В обязанность органов местного самоуправления входит создание условий, позволяющих эффективно управлять МКД. К ним относится:

• обеспечение одинаковых условий работы для управляющих компаний любой организационно-правовой формы;
• выделение управляющим организациям средств из бюджета на проведение капитального ремонта (если это возможно);
• обучение сотрудников, принимающих участие в управлении жилищным фондом.

УК начинает управлять МКД, после того как собственники заключат с ней договор. Компанию выбирают путем проведения открытого конкурса, а если он не состоялся, то без него.

Муниципальные УО выступают в виде службы заказчика, другой организации, принадлежащей муниципалитету, многоотраслевого или специализированного предприятия. МУП начинает осуществлять деятельность по управлению жилищным фондом на правах хозяйственного ведения, а муниципальные учреждения – на праве оперативного управления. Заключать договор управления в этих случаях необязательно. Инженерные сети ЖКХ передаются муниципальной организации с правом оперативного управления. В обязанности служб заказчика входит выполнение административных и хозяйственных функций. Руководит городскими службами заказчика глава администрации либо служба заказчика области.

Органы местного самоуправления, являясь единственным заказчиком, формируют подряды на обслуживание жилья. При этом подрядчики за осуществление своей деятельности получают определенную сумму. Их борьба за подряд становится причиной снижения тарифов.

Важно!

Каждый год муниципальные власти обязаны проводить общее собрание собственников квартир, цель которого – выбрать способ управления МКД либо подтвердить полномочия УО, назначенной органами местного самоуправления.

При оформлении прав собственности на жилье выдается свидетельство. До тех пор, пока оно не будет выдано хотя бы половине жильцов, регулирование домоуправления осуществляется муниципалитетом. После проведения общего собрания, на котором собственниками избирается способ управления, местные власти перестают регулировать управление МКД. Тем не менее УК по поручению собственников может взаимодействовать с органами местной власти, заключив с ней договор.

Если владельцы жилых помещений не делают свой выбор, то назначение управляющей компании осуществляет орган муниципальной власти.

МКД обычно находятся не в собственности одного человека, а в хозяйственном ведении жилищных организаций. Есть в них и доля муниципалитета, учет ее ведется на балансе казны города, управления коммунальной отраслью. Органы местного самоуправления могут поручить управление жилищным фондом, находящимся в собственности муниципалитета, УК, заключив с ней договор, как и другие владельцы жилья.

Органы власти муниципальных образований должны обеспечивать жильем нуждающихся в нем граждан: для этого им нужно определить критерии отнесения людей к категории малообеспеченных, изыскать и предоставить им жилье. В этих целях нужно:

• установить размер совокупного дохода членов семьи для признания граждан малообеспеченными;
• учесть граждан, которые нуждаются в жилье на условиях социального найма;
• определить, в каком порядке следует предоставлять жилье, являющееся специализированным и находящееся в собственности муниципалитета;
• предоставить малоимущим гражданам жилое помещение, принадлежащее муниципальному образованию, заключив с ними договор социального найма.

2. Управление жилищно-коммунальным комплексом на уровне субъектов РФ

Инфраструктура жилищно-коммунального комплекса и жилищный фонд находятся под управлением органов государственной власти. В регионах РФ создаются департаменты, комитеты и министерства ЖКХ, которые входят в структуру управления ЖКК. Они составляют собственные нормативные документы, регламентирующие проводимые преобразования, при этом за основу берется нормативная база, разработанная на федеральном уровне. Принимаемые на региональном уровне решения по управлению коммунальной сферой носят рекомендательный характер для муниципальных органов власти. Вместе с тем в регионах осуществляют деятельность предприятия, являющиеся государственными и обслуживающие ЖКХ муниципалитетов.

3. Федеральное управление жилищно-коммунальным комплексом

Для Советского Союза было характерно централизованное управление сферой жилищно-коммунального хозяйства, поскольку финансирование жилищно-коммунального комплекса осуществлялось из бюджета.

Было сформировано министерство жилищного и коммунального хозяйства, которое просуществовало полвека. Не так давно подразделение, управляющее жилищной сферой, являлось частью Минпромэнерго России. В настоящее время функционирует Федеральное агентство по строительству и ЖКХ (Росстрой), которое входит в структуру Министерства регионального развития РФ.

Данное Министерство не уполномочено организовывать жилищно-коммунальное хозяйство. Управлять имуществом государства в сфере строительства, градостроительства, промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства обязан такой орган исполнительной власти, как Росстрой. В решении финансовых вопросов участвует Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию.

Контроль в коммунальной отрасли осуществляет Главная государственная жилищная инспекция России и ее региональные подразделения.

Многие понимают, что качество строительства жилых домов не всегда высокое, что собственники безответственно относятся к вопросу содержания общего имущества МКД (не заботятся о чистоте в подъездах и секциях, рисуют на стенах, портят имущество и т. д.). При этом не предусмотрено взимание штрафов ни с собственников, ни с управляющих организаций, причиняющих вред жилью.

Задача Госжилинспекции – осуществлять контроль за состоянием жилищного фонда и проводимыми мероприятиями по благоустройству. Она должна также выступать инициатором устранения обнаруживаемых нарушений и недостатков.

• В каких случаях возможна предварительная проверка управляющей компании жилищной инспекцией

Реформирование и развитие жилищно-коммунального комплекса

В настоящее время государство принимает все больше участия в формировании политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, поддерживает разработку нормативных документов о доступном жилье и модернизации инфраструктуры коммунальной отрасли.

Проведение реформирования жилищно-коммунального комплекса предполагает решение следующих задач:

• необходимо повысить качество жилищно-коммунальных услуг и сделать их более доступными. Для этого нужно преобразовать институты ЖКХ, развить рыночные отношения и реструктурировать органы, управляющие объектами ЖКХ. Требуется также развитие договорных отношений, повышение эффективности конкурентных принципов, привлечение частных компаний, акционирование предприятий жилищно-коммунального комплекса, осуществление подготовки компаний, управляющих жилищным фондом, формирование механизма их конкурсного отбора и помощь в реализации схемы самоуправления собственников в коммунальной отрасли;
• обязательно нужно оздоровить жилищно-коммунальный комплекс в финансовом плане. Для этого должна быть повышена эффективность расходования бюджетных средств и организована адресная поддержка граждан, которые нуждаются в определенных ЖКУ. Соотношение тарифного и бюджетного финансирования должно быть оптимизировано, а инвестиционная составляющая в тарифах на жилищно-коммунальные услуги – увеличена;
• деятельность жилищно-коммунального комплекса должна регулироваться, для того чтобы консолидировать теплоэнергетические активы муниципалитета и обеспечить возможность проведения органами местной власти единой политики по обеспечению устойчивого функционирования комплекса. Это позволит сделать оказываемые услуги надежными и безопасными, модернизировать сети, сооружения и оборудование и, как следствие, повысить ресурсную эффективность производства и качество услуг.

Финансово оздоровить службы коммунального комплекса можно, проведя инвентаризацию, реструктуризацию и ликвидировав долги, накопившиеся за много лет. Если эта задача не будет решена, эффективность остальных мероприятий может оказаться нулевой.

Реформирование жилищно-коммунального комплекса подразумевает, что управление МКД будет передано от органов власти муниципальных образований к владельцам квартир. Это очень важный шаг. На общем собрании собственников должен быть выбран способ управления многоквартирным домом и управляющая компания. При этом именно собственники несут ответственность за текущее содержание, обслуживание и ремонт дома.

В связи с этим управление должно быть максимально прозрачным, процессы функционирования и развития жилищно-коммунального комплекса – гласными и открытыми (в том числе механизм установления тарифов; перечень и объемы работ, включаемых в тарифы и цены; участие общественных организаций и других объединений владельцев жилья в выработке решений и контроле их исполнения при управлении МКД на основе планирования доходов по объектам, а также сбережения ресурсов в масштабах конкретного здания).

Это интересно!

Для успешного реформирования жилищно-коммунального комплекса необходимо, чтобы общественность, субъекты рыночных отношений и органы муниципальной власти осознали цели и задачи конкурентной политики. При этом конкуренция должна быть защищена, для чего нужно убеждать и информировать граждан как потребителей услуг жилищно-коммунального комплекса.

Управление муниципальным ЖКК будет более эффективным, если обеспечить общественный надзор не только со стороны владельцев жилых помещений и контролирующих органов, но и со стороны саморегулируемых компаний. В таком случае станет возможной разработка бизнесом критериев, по которым будет определяться возможность участия хозяйствующего субъекта (заказчика, инвестора, УК, подрядной организации) в деятельности жилищно-коммунального хозяйства; утверждение правил и стандартов такой деятельности; повышение ответственности компаний, предоставляющих ЖКУ, перед гражданами путем выработки механизмов коллективной ответственности за эксплуатацию жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг.

• Порядок оплаты коммунальных услуг и ответственность за неуплату

Мнение эксперта

Стратегическое управление развитием жилищно-коммунального комплекса

А. Н. Кириллова ,

профессор кафедры организации строительства и управления недвижимостью МГСУ

Стратегическое управление развитием жилищно-коммунального комплекса имеет целью обеспечить комфортное проживание и высокое качество оказываемых ЖКУ и социальных стандартов жизнеобеспечения населения, определить территории опережающего развития коммунальной инфраструктуры, перейти на использование инновационных методов модернизации и замены инженерных сетей и объектов, применяя при этом ресурсосберегающие технологии, создать привлекательные условия для инвестиций.

После проведения анализа функционирования жилищно-коммунальных комплексов муниципалитетов можно выделить ключевые внутренние и внешние проблемы.

Для большей части жилищно-коммунальных комплексов муниципальных образований характерен высокий уровень цен на жилую недвижимость, в связи с чем она недоступна для многих граждан. Кроме того, коммунальная инфраструктура комплексов в значительной степени изношена как физически, так и морально, собственники не готовы сами содержать общее имущество МКД, жилищный фонд зачастую не отремонтирован полностью, в городах много жилья, находящегося в аварийном состоянии или признанного ветхим, тарифы на ЖКУ постоянно растут. Эти проблемы являются общесистемными.

К внутрисистемным проблемам относится несогласованность действий при учете объектов коммунальной инфраструктуры и принятия решений на всех уровнях управления. Модернизация коммунальной отрасли в большей части муниципалитетов идет медленно. Эту проблему можно решить путем реализации механизма государственно-частного партнерства. Система сбора и утилизации ТБО устарела. Плохо ведется подготовка к реализации программ капремонта общего имущества МКД на уровне субъектов РФ, деятельность операторов в регионах и открытие субсчетов на капремонт общего имущества в кредитных организациях не имеют методических основ.

Контроль качества оказываемых гражданам ЖКУ осуществляется в недостаточном объеме согласно постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Эффективность разъяснительной работы с должниками по оплате жилищно-коммунальных услуг низкая, наличие в квитанции по квартплате статьи «общедомовые нужды» свидетельствует о том, что экономить ресурсы не получается, а устойчивые экономические результаты отсутствуют. Все это является причиной того, что граждане социально не удовлетворены.

Стоит помнить о том, что возможности развития жилищной сферы ограничены, поскольку жилье дорогое, доходы граждан маленькие, бюджеты муниципальных образований испытывают дефицит. Кроме того, коммунальная отрасль не является привлекательной для инвестиций. Все это сказывается на уровне дифференциации показателей функционирования жилищно-коммунального комплекса. Рыночные отношения в сфере ЖКХ развиты плохо, поэтому финансовые институты почти не вовлечены в нее.

Жилищно-коммунальный комплекс должен иметь как минимум жилищный фонд и коммунальную инфраструктуру, позволяющую поддерживать условия проживания на должном уровне и гарантирующую безопасность.

Развитие сферы ЖКХ зависит от того, в каком состоянии находится экономика муниципального образования, готовы ли инвестировать в отрасль хозяйствующие субъекты, какие принимаются нормативные документы, реализуются ли механизмы ГЧП, возводится ли некоммерческое арендное жилье.

Задачи политики в жилищно-коммунальном хозяйстве следующие: сделать доступными ЖКУ, обеспечить стандарты содержания, технического обслуживания и ремонта жилых зданий, сделать модели управления жильем равноправными. Основывается жилищная политика на самоуправлении, поддержке бюджета, механизмах ГЧП, долгосрочном тарифном регулировании деятельности компаний, поставляющих коммунальные ресурсы.

В настоящее время практикуют редевелопмент существующих застроек – ведут строительство новых МКД взамен снесенного на данной территории ветхого и аварийного жилья.

Задача жилищно-коммунального комплекса – эффективно функционировать в хозяйстве города. Этого можно добиться, если финансовое положение предприятий сферы ЖКХ будет устойчивым, коммунальные ресурсы будут производиться безаварийно и по энергосберегающим технологиям, а оказываемые гражданам жилищно-коммунальные услуги будут качественными. Следует составить план и по нему поэтапно обновлять и проводить капремонт жилья, модернизировать инженерные коммуникации с применением инновационных технологий, развивать информационно-коммуникационное управление.

Как автоматизировать жилищно-коммунальный комплекс

Управление жилищной сферой не является эффективным, а реализация на практике программно-целевого подхода к управлению невозможна, так как достоверные данные отсутствуют. Управление ЖКХ не обеспечивается в полном объеме информацией, что тормозит проведение реформ в этой отрасли и переход ее на другой уровень.

На сегодняшний день жилищно-коммунальный комплекс – это сложное с технической точки зрения хозяйство. Необходимо внедрение новых разработок и технологий, которые позволили бы коммунальным службам не только оказывать населению качественные услуги, но и снижать их стоимость. Для этого нужны современные решения. Инновации и интернет-технологии помогут добиться удобства, высокой эффективности и прозрачности.

Сфера ЖКХ по мере вовлечения ее в рыночные отношения становится все более прибыльной. Поэтому жилищно-коммунальный комплекс должен идти в ногу со временем, внедряя необходимые новинки.

Не так давно обработка всех документов в сфере управления жилищно-коммунальными комплексами осуществлялась по большей части вручную. Бухгалтеры товариществ собственников жилья использовали в своей работе бумагу, ручку и калькулятор. Однако для эффективного управления жилищной сферой необходимо быстрое составление и обработка документов.

Кроме того, если предприятие ЖКХ небольшое, то в его штате всего один бухгалтерский работник, на котором лежит весь учет. В связи с этим ему приходится выполнять очень большой объем работы. Отсюда и потребность в разработке ПО для автоматизации работы бухгалтера в коммунальной отрасли.

Задача программ – сделать более простой работу бухгалтера и свести к минимуму риск возникновения ошибки. Автоматизируют товарищества собственников жилья по следующим пунктам: учет сведений и состояние счетов каждого жилого помещения, учет начисляемых платежей и их погашение, создание документов для оплаты и их заполнение для каждого лицевого счета. Последний пункт требует выполнения рутинной работы в течение длительного времени. Она не тяжелая, однако очень утомляет. Облегчить такой труд можно, автоматизировав ТСЖ.

Реформирование жилищно-коммунального комплекса предполагает решение многих проблем. Отдельно стоит выделить среди них достоверность и доступность сведений, создаваемых, используемых и распространяемых в ЖКХ. К такой информации относятся данные о жилищном фонде и его собственниках, о потреблении коммунальных ресурсов, а также о текущем состоянии объектов коммунальной отрасли и инженерных сетей.

Для успешного решения этой проблемы необходимо внедрение новейших информационных технологий. В рамках реформы жилищной сферы обязательна информатизация ЖКК.

Автоматизированная система управления жилищно-коммунальным комплексом предполагает наличие:

• ведомственной транспортной сети передачи информации и сбора статистики с различных систем коммунальной отрасли, а также передачи команд исполнительным устройствам;
• программно-аппаратного комплекса , задача которого – сформировать единое информационное пространство муниципальных и региональных предприятий ЖКК и потребителей жилищно-коммунальных услуг. Также требуется автоматизировать технологические процессы компаний, предоставляющих населению эти услуги;
• компьютеризированной системы коммерческого учета объемов потребляемых энергоресурсов и услуг , которая автоматически собирает и передает показания приборов учета и позволяет фиксировать данные за любой промежуток времени;
• систем, позволяющих анализировать информацию, обрабатывать ее и формировать статистику и отчеты по предоставлению ЖКУ , проводить мониторинг и прогнозировать баланс коммунальных ресурсов, анализировать, насколько эффективно реализуются службами жилищно-коммунального комплекса инвестиционные и производственные программы;
• центра информирования потребителей и портала в сети Интернет , задача которых – предоставлять гражданам необходимую информацию, повышать прозрачность тарифов на услуги ЖКХ, публично контролировать исполнение требований действующего законодательства и изучать общественное мнение.

Автоматизированная система управления жилищно-коммунальным хозяйством представляет собой совокупность технических и программных средств (компьютеров, средств связи, устройств отображения информации, передачи данных и т. д.) и организационных комплексов, имеющих целью обеспечить рациональное управление сложными системами коммунальной отрасли.

Если организовать единое информационное пространство, то качество управления ЖКК повысится, что позволит:

• сократить рост тарифов;
• быстро реагировать на обращения населения;
• обустроить придомовые территории и места общественного пользования за счет появления дополнительных средств;
• добиться прозрачности бизнес-процессов (к примеру, накоплений на капремонт) и т. д.

Кроме того, будут оптимизированы и сэкономлены усилия, направленные на улучшение жилищных условий для граждан.